知らなきゃ損 管理組合向けの火災保険料を大幅に抑える３つの秘策
値上がり一方の管理組合向けの火災保険 東京海上日動、三井住友海上、損保ジャパン、あいおいニッセイ同和の大手損保会社4社は2019年10月と2021年1月に保険料金を値上げしました。 この値上げに困惑した管理組合さんは多いのではないでしょうか。築年数が古いほど、また、事故件数が多いほど、保険料が値上がりする仕組みになっています。 事故を一切しておらず、保険を1回も使っていない場合でも、築年数が古いた…
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長期修繕計画の費用を抑えるポイント （給排水管の立管の取替えはいくらかかる？）
修繕積立金のムダな値上げを避けましょう 最近、管理組合の方から、給排水設備関連の長期修繕計画についての妥当性について、本当によくご質問をいただきます。 ・共用部の立管の更新工事の見積もり額って妥当ですか？ であったり、 ・更生工事って本当にやらなくちゃいけないの？ とか、 ・築25年目に受水槽の交換ってやらなくちゃいけないの？ といった質問です。 今回は、長期修繕計画を作っている組合…
サビだけじゃない‼ 修繕積立金を圧迫する配管まわりのトラブル
共用部だけでなく、専有部や屋外の排水管まで含めた場合、築30年、40年、50年と経過していくと、それなりのトラブルが起こってきます。 その中で配管の錆びについては、みなさんよくご存じなのですが、錆と同等に起こりえるトラブルが他にもあることはあまり知られていません。 今回の投稿記事では、築30年以上たったマンションで実際に起きている配管まわりのトラブルについてご紹介します。 「ああ、マンションも古く…
マンション維持管理費削減機構で長期修繕計画の改善アドバイスを無料で受けられます！
多くの管理組合さんからは、よくこういった事をききます。それは、 「大規模修繕の実施サイクルが12年なので、言われるがままにやろうとしているが、本当にそんな周期でやらなくてはいけないのか？このままだと、また、修繕積立金の大幅値上げをしなくちゃいけないよ」 とか 「業者が出してきた見積もり額が妥当なのかどうか、我々のような素人の集まりではわからないなあ」 といったお悩みですね。 これらのお悩みを解決し…
賃貸オーナーさん必見！ 火災保険だけでは不十分 漏水に備えて加入すべき保険
マンション経営を行う際、火災保険に入っておきさえすれば、給排水管の水漏れや壁からの雨漏りが起きても火災保険でカバーされると勘違いされているオーナーさんが結構いらっしゃいます。 水漏れにより傷んだ部屋の壁や床、天井の改修費用は、火災保険の基本補償でカバーされますが、借家人の家財や、特に1階にテナントが入ってるような場合は、数十万から数百万円の請求がくる場合があります。 こういった賠償費用は、火災保険…
マンションで漏水を起こす配管 危険度ワースト５
これまで、配管保全センターにご相談いただいたマンションは、ざっと1000組合以上になります。築40年以上に限定しても500組合程度のご相談をいただいてます。 その際に、「どこで漏水が起きましたか？」とお伺いしているのですが、この投稿記事では、実際にお聞きしたり、内視鏡調査の結果をもとにマンション内で漏水しやすい配管の危険度ワースト５をあげました。 管理組合としては、共用部の保全がメインで専有部は管…
マンション専有部 給水・給湯・排水管 取替にいくらかかる？
賃貸マンションの1棟オーナーさんから依頼を受けて提示した見積もりをもとに、専有部内の給水管、給湯管、排水管の横引き管の取替えをどのように行うのかということと、必要な費用をご紹介しますので、是非最後までご覧ください。 今回は、「5階の部屋が空いたので、以前から気になっていた配管の取替えを行いたい」とのことで、オーナーさんから見積もり依頼をいただきました。 築40年で約50平米の広さのマンションです。…
共用部、専有部の排水管の取替え、いくらかかる？
今回は、一般的な相場ではなく、配管保全センター経由で共用部に加えて、専有部の排水管の取替えを同時にした場合、いくらかかるかをご紹介します。 排水管の本数や場所などにより大きく異なりますが、目安をご提示します。 一般的な費用と比較して、短期間で安くできる場合が多いので、是非、最後までご覧ください。 動画 専有部内の排水管の立管の本数に応じた費用の目安 費用の目安としては、イラスト①に示…
専有部の給湯管 1.管理組合で更新？ 2.各自で更新？ どちらが得かシミュレーションしました
分譲マンションの管理組合さんから最近、特に多いご相談が、 「専有部の給湯管が銅管で漏水事故が起き始めたが、管理組合主導で更新したほうがいいかどうか悩んでいる。」ということです。 原則として、床下の給湯管は専有部なので、保全は各区分所有者に任されています。管理組合が主体となって更新を行うには、次のような課題をクリアする必要があります。 ・管理規約の変更 ・各自で更新した場合の費用の清算方法 ・一斉に…
専有部の給水・給湯管 組合主導で一斉更新する際の７つの留意点
専有部の配管は、本来、区分所有者が各自で費用負担をして保全するものです。修繕積立金を使って組合主導で工事を実施するには、それなりの手順が必要です。 最近では、「専有部からの漏水が多発しているので、どうにか管理組合主導で一斉更新できないか？」と考える組合さんが多くなっています。 今回の投稿記事では、管理組合主導で、専有部の特に給水・給湯管の一斉更新を可能にするための留意点についてお話します。 ここで…
専有部の配管 安く一斉更新をする３つのコツ！
以前より「水漏れは専有部で発生することが多いんです」とお伝えしていますが、築年数が進むと「どうにかしなければ」と、多くのマンションでは、管理組合主導で専有部の配管の一斉更新を行うようになっていきます。その際に、一斉更新のトータルの費用を安くするコツを把握していないと、下手をすると倍近い修繕費用を支払うことになりかねません。 今回の投稿記事では、「一斉更新を安くするコツ」を３つに整理して、ご説明しま…
築30年マンション 築60年までの配管修繕費用を６～８割削減する方法
築30年あたりのマンションの長期修繕計画では、配管の保全費用として漏水の可能性の低い「共用部」にお金をかけ、漏水の可能性が高い「専有部」は対象外にしているところが、ほとんどといえます。 築年数が古くなるにつれて、専有部での漏水が多発するようになり、専有部の保全のための一時金の拠出や近隣トラブル等、さまざまな問題に直面していくことになります。こういった状態になってしまうのは、大事な修繕積立金を費やす…
ユニットバス裏の排水管立管を格安で更新できるか？
マンションで水漏れなどが多くなってくると、そろそろ排水管の立管も取替えなきゃいけない時期かな」ということになりますよね。 そこで、業者に見積もり依頼を出したら、「ユニットバスの取替え費用まで入ってきて、高額で驚いた！」というお話を管理組合の方からよく聞きます。 「排水管の工事なのに、ユニットバスの取替えってどういうこと？」って思いますよね。 「排水管の立管がユニットバスの裏にある」と、場合によって…
法改正迫る！ マンションの建替えを検討中の方へ 排水管の劣化認定で容積率アップに！
マンションの建替えをしたいが、なかなか住民の同意を得られずあきらめている管理組合さんは、かなり多いのではないでしょうか。 実際、国交省の統計データによると令和3年4月時点で、建替え工事が完了しているマンションは、全国でたったの263件で、ごくごく一部という状況です。 建替えを行う際の、大きなハードルが容積率の制限ですよね？ 容積率が増えずに世帯数がそのままであれば、マンションの建替えを行うのに、既…
国交省の長期修繕計画作成ガイドライン 配管関連の改定ポイント！
分譲マンションの長期修繕計画を作るにあたってのガイドラインが、国交省から提示されているのをご存知でしょうか。 多くの管理組合では、このガイドラインを参考にして長期修繕計画を作成しています。 それで、つい先日の9月28日に、そのガイドラインが初めて改定されました。 改定内容として、給水管・排水管の修繕周期も変更されています。 例えば、配管を取替えるなら以前のガイドラインであれば修繕時期の目安が30年…
排水管の取替えいくらかかる？ シンダーコンクリートに埋まっているケース
配管の更新を検討しているが、いったいいくらお金がかかるのか、正直なところよくわからないと思っている管理組合さんは、たくさんいらっしゃいますよね。 配管保全センターの勉強部屋の投稿記事では、そういった管理組合さん向けに、「いくらかかる？」シリーズということで、いろんなテーマで、費用の相場をお話しています。 今回は、床下で配管がシンダーコンクリートというものに埋まっていて、そのコンクリートをハツらなけ…
おかげさまで好評開催中！ 配管保全に関する無料出張勉強会 申込み受付中です！
最近、マンションの管理に対して、管理組合の皆さんが大変積極的になっているなと感じています。と申しますのも、ここのところ、立て続けに、「配管の取替えや保全に関する勉強会をうちのマンションの住民向けに、やってくれませんか」というリクエストをいただいているからです。 それで、２時間程度で理事の方や住民の方々に、出張勉強会を実施させていただいているんですが、おかげさまで皆さんにたいへん好評です。そこで、今…
共用部の給水管取替え どの材質を選ぶべき？ 3種類の配管を比べてみました
マンションの築年数が古くなると、配管の劣化に伴い多くの管理組合では給水管の取替え工事を行うことになります。工事業者からもらった見積もりには、給水管の配管の材質が記載されていますが、正直言って、その材質で妥当なのか、他に選択肢はないのかどうかもわかりませんよね。 そこで、今回の投稿記事では、共用部の給水管の取替え時によく使われる3種類の配管を取り上げて、耐久性やコストパフォーマンスを比べてみました。…
ファミリータイプのマンション 20万円台で給水・給湯管を取替える裏ワザ 前編
マンションに長く住み続けるのであれば、「専有部の給水・給湯管は、どこかのタイミングで取替えたほうがいい。そうでないといずれは水漏れに悩まされることになるから。」 これは、多くの管理組合で共通した考えだと思います。 ところが、専有部の配管は原則として、管理組合の管轄外で、長期修繕計画にも盛り込まれておらず、管理組合主導で更新を行うことに関して、住民からの同意を得るのは「とてもじゃないけど難しい」と思…
ファミリータイプのマンション 20万円台で給水・給湯管を取替える裏ワザ 後編
前編では、 ・配管の取替えは、各区分所有者がリフォームを行う際に、一緒に取替えるのが最も安くつく ということ、それから、 ・管理組合は、ガイドラインを作成して、配管の取替えを積極的に行ってもらうように呼びかける こと、 ・それとともに、配管を取替えるための補助金を修繕積立金から拠出する 案をお話しました。 後編では、 ・補助金を修繕積立金から拠出することを総会で合意するまでの道のり と、 ・総会で…
