更生工事を行って１０～１５年経つと、塗膜したエポキシ樹脂も劣化して、鉄管とエポキシ樹脂の間に空間ができます。左の写真はできた空間に水が入り込み、鉄管が錆びて錆こぶができ、エポキシ樹脂を盛り上げてしまった状態です。こうなると、水漏れの危険性が高まるので、再度、なんらかの保全処置が必要となります。

更新工事、更生工事とも専有部での作業が必要となり、それなりの費用もかかるため、その他の工法も選択肢としてあげられる場合もあります。それぞれの工法を検討する際には、確実に「効果」が得られることを重視し、かつ工事や維持が「簡便」で、管理組合の長期修繕計画の予算内の「価格」でまかなえることも重要といえます。

以下に更新工事・更生工事・その他の工法に関して、この３つの評価ポイントをまとめました。

「効果」「簡便」「価格」のそれぞれの面で、優位性のある項目を青色のバックで示しました。「効果」という面では、やはり更新工事がベストの選択となります。

その他の工法を検討する際の３つの評価ポイント「効果」「簡便」「価格」について、具体的に見ていきましょう。

評価ポイント１　効果

―閉塞の改善効果

配管の閉塞が確実に改善されるか？

最も重視すべき評価ポイントは、配管の「閉塞の改善」に効果があるかどうかです。その工法を採用することで、配管の錆やコブによる閉塞が抑えられて、確実に閉塞が改善されるかを確認しておく必要があります。一度保全工事をしても、何年かして再度、保全工事が必要となるなら、改善効果があるとはいえないでしょう。

採用前に工法を十分に吟味したか？

工法によっては「効果が出なければ返金します」といったふれ込みも見受けられますが、たとえ返金されても、効果が出なければあとが困ります。配管の劣化を抑えられずに漏水のリスクが高まり、早急な対応が迫られることになります。閉塞の改善効果は事前に十分に確認してお必要があるといえます。

―効果の範囲―

共用部だけか、専有部まで効果があるのか？

漏水事故は共用部の配管よりも、細くて、厚みも薄い専有部の配管で起きた件数が圧倒的に多いことがわかっています。選択した工法は、共用部だけの保全なのか、あるいは専有部の保全もできるのか？　効果の及ぶ範囲を確認しておくことも大切です。

給水管だけか、排水管まで効果があるのか？

また、給水管だけなのか、排水管も合わせて両方とも保全できるのかを確認することも大切です。中には比較的安価で給水管を保全する工法もありますが、排水管の保全も別途必要となるので、結局は高くつくことになります。

評価ポイント２　簡便

―工期と作業内容―

工事期間や室内作業の有無は？

室内での工事作業が何日も続いて、水回りが使えないなどの不便があると、日常生活に支障をきたしかねません。室内工事期間や具体的な作用内容を確認する必要があります。なるべく室内作業はなしで、短期間で済む工法が望ましいといえます。

―メンテナンスの必要性―

維持管理に手間がかからないか？

保全装置によっては定期的にメンテナンスが必要な場合もあります。また、故障した場合に、専門の修繕スタッフを呼んでもすぐに来てくれない場合もあります。メンテナンス等にどれだけの労力がかかるかも知っておく必要があります。

評価ポイント３　価格

―予算を超えない価格

修繕積立金の予算内の金額か？

マンションでは築２０年頃から、給水管・排水管の保全だけでなく、外壁工事や屋上の防水工事、その他にもバリアフリー化等、さまざまな修繕が必要となってきます。それには長期修繕計画を立ててマンションの資産価値の維持・向上に努めることも大切です。配管保全も修繕計画の１つとして、予算内でどの工法が最適かを選択することになります。

リースや分割払い

リース契約の有無や支払い条件は？

たとえば、配管保全に予算をオーバーする多額の支払いをすることになった場合、他の修繕が早急に必要になっても予算が取れません。修繕積立金が溜まるまで待つと、劣化が進んでさらに修繕コストがかかる場合もあります。配管保全の費用は一括払いではなく、リースや分割払ができるかどうかも大切なチェックポイントとなります。

ランニングコスト

電気代など稼働コストと維持費は？

保全装置によっては稼働させるための電気代がかかったり、多額のメンテナンス費用がかったりする場合もあります。設置や初期コストだけではなく、ランニングコストやメンテナンスコストといったトータルでの保全費用をあらかじめ概算する必要があります。

※従来の工法と比較して水処理装置「エルセ」は数分の１の費用で給水管・排水管を保全します。配管費用を大幅に削減する「エルセ」はこちらをご覧ください。