要注意!! 排水管の洗浄残し! 高圧洗浄実施の留意点

2023年6月30日
この記事のカテゴリー : 排水管の保全

分譲マンションでは、定期的に排水管の高圧洗浄を実施されていると思います。

高圧洗浄は決められた回数やっていれば大丈夫だろうと、すべて業者任せにしていないでしょうか？　

高圧洗浄を依頼する場合、洗浄後1年間は、洗浄を行った箇所の詰まりで水があふれて漏水した場合、保証がついていることが多いといえます。

それで、「高圧洗浄は保証がついているから安心だ、特に注意することもない」と思っていないでしょうか？

実は、高圧洗浄では「毎回きちんと洗浄作業が行われているかどうか？」、しっかりチェックすることが大切です。

というのは、適切な高圧洗浄を実施していないと、築30年あたりを過ぎてくると、長年、排水管内に堆積し続けてきた食べ残しや油等が配管に付着したまま固くこびりつき、排水管の口径が徐々に閉塞していきます。

そうなると排水管内の詰まりによる水あふれの事故が増え始めるのです。

そのため、築30年あたりを過ぎてからは、高圧洗浄業者から作業を実施することを断られるようになります。

のちのち、業者から断られてなすすべがなくなる前に、どのような洗浄作業をするのか、事前に業者に確認して、実際の作業時にも、居住者が洗浄作業になるべく立ち会うのが理想といえます。

すごく大変なことのように思えますが、何十年も使い続ける排水管を保全していくためには、とても重要なことです。

今回の投稿記事では、特に専有部の排水管の高圧洗浄を実施するにあたって、管理組合が留意したほうがいい点についてお話しますので、ぜひ、最後までご覧ください。

動画

洗浄箇所までノズルが入っているか、排水管から立管までの距離をチェック　

まず、一つ目の留意点として、専有部のキッチン、浴室、洗面所、洗濯機の排水口から立管までの距離を把握することがあげられます。

下のイラストのように、排水管の立管は部屋の中に1本だけの場合や、トイレも入れると３本ある場合もあります。

キッチンのすぐ横に立管があればいいのですが、キッチンから立管までの距離がかなり長い場合もあります。

高圧洗浄の作業中、あるいは作業後でも、専有部の排水管がきちんと洗浄できているかどうかをチェックするのは難しいといえます。

そこで、それぞれの部屋の排水口から立管までの距離を居住者が把握しておくことが重要になります。

洗浄作業を見ていれば、少なくとも洗浄ノズルの先端が立管までたどり着いてるか、おおよそチェックできるでしょう。

洗浄コードを入れた排水口から立管までは５ｍ以上あるのに、作業を見ていると、コードが５ｍも挿入されているとは思えないとなれば、コードは立管まで届いていないといえ、きちんと洗浄されていない可能性が高いということですね。

排水管が床下でどのように配管されているかは、竣工図面をみればある程度はわかりますが、普段、図面を見慣れていない方が、排水管から立管や排水管の合流部までの距離をそれぞれでチェックするのは、かなり難しいと思います。

管理組合で、部屋のタイプごとに、排水管のレイアウトを視覚化して、各世帯の居住者に予め配布しておいたり、なるべく居住者が洗浄作業に立ち会っていただくように伝えていければ、しっかりとした洗浄作業が行えることになるかと考えます。

また、各部屋のそれぞれの排水口から洗浄ノズルを何メートル程度いれたか、作業員が作業後に予め作成したチェックリストに記入して、管理組合に提出するといった制度を取り入れれば、より洗浄作業がきっちりと行える可能性は高まります。

キッチンと洗面所の洗浄方法を把握しておく

二つ目の留意点として、少なくともキッチンと洗面所の洗浄方法を把握しておくということがあげられます。

下のイラストのようにトラップやディスポーザーがある場合、トラップをはずして洗浄するのか、洗剤だけ入れて、排水管は洗浄しないのか等を、事前に把握しておいて、居住者に洗浄方法をきちんと伝えておくことをお勧めします。

部屋のリフォーム時に専有部の配管も取替えたとすると、部屋によって様々な形のトラップが取り付けられるようになります。

高圧洗浄の作業代金がいくらなのかにもよりますが、その日じゅうに決められた作業を終わらせるために、高圧洗浄業者にとっては、洗浄作業は「時間との闘い」となり、トラップを外したり掃除口の蓋を取って洗浄したりしない可能性があります。キッチンの排水管は油等で詰まりやすいのですが、トラップの関係で排水管の奥まで、洗浄されていないとすると、詰まりによるあふれのリスクは高まります。

どういうトラップであれば、どこまで洗浄するのか業者に確認しておき、居住者に周知しておくことをお勧めします。