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築浅のマンションでも専有部排水管からの漏水リスクがあります

配管保全センター㈱代表取締役 藤田崇大

漏水につながる主な要因は汚物・錆び・尿石・水圧・破損・施工不良

専有部の排水管の種類ごとに、どのような漏水事故が起きているのか主なものをリストしました。現在お住まいのマンションの排水管の材質については、リフォーム等により配管を取替えていなければ竣工図に記載されています。

排水管の種類 漏水を引き起こす要因
汚物 錆び 尿石 水圧 破損 施工不良
白ガス管(亜鉛メッキ鋼管)

(築40年以上に多い)

塩ビライニング鋼管

(築40年以下に多い)

鋳鉄管

(汚水管での利用に多い)

塩ビ管

(築40年以下に多い)

 

要因についての補足説明

要因 説明
汚物 油、洗剤、食材の廃棄物等で配管がつまり水があふれてくる
錆び 配管内の鉄が錆びて肉厚が薄くなり管を貫通したところから水が漏れてくる。もしくは錆コブにより配管の口径が狭くなることで配管がつまり水があふれてくる
尿石 尿の成分が石化して配管の口径が狭くなることで配管がつまり水があふれてくる
水圧 錆び等で肉厚が薄くなっている部分に、高圧洗浄実施時に強い水圧がかかり管が破れ水が漏れてくる

もしくは、汚物・錆び・尿石等により配管の口径が狭くなることで配管がつまり水があふれてくる

破損 高圧洗浄時に用いるホースが排水管の曲がった部分(エルボー部)と擦れることで、エルボー部が削られ配管が破損し水が漏れてくる
施工不良 継手の接着不良等、さまざまなケースがある。特に多いのは排水管の勾配不足・逆勾配もしくは勾配が急すぎることで汚物が排水とともに流されずに堆積し、配管の口径が狭くなることで水があふれてくる

実際には、「排水管の勾配が十分でない状況で、配管の錆びコブが大きくなり、そこに汚物がせき止められて水があふれてくる」といった複数の要因が重って漏水は起こります。

給水管に関しては錆びによる漏水が多く、錆びにくい配管を使用している築浅のマンションでは水漏れ事故のリスクは少ないと言えますが、排水管に関しては錆びだけでなく様々な要因による漏水事故が起きており、築年数にはあまり関係なく発生している状況です。

築年数が10年程度のタワーマンションでも、例えば住民が日中不在で高圧洗浄を何年も実施していない階で、排水管が逆流してきてしまった等の事故が多くなってきています。

 

水処理装置「エルセ」はマンションの根元に1台設置するだけで、給水管だけでなく排水管の保全も可能で、汚物や尿の酸化による配管への固着化を抑制する効果が期待できます。早めの設置で排水管のつまりによる水あふれの事故を抑制することをお勧めします。エルセについての詳細はこちら

 

コラム:排水管の高圧洗浄のホースの種類を確認してください

塩ビの排水管は錆びないですがステンレスワイヤーメッシュで削れてしまいます

 

多くの分譲マンションで、排水管の高圧洗浄を毎年実施されていると思われます。

排水管の保全を行うために高圧洗浄を行うことは大切なことですが、高圧洗浄を実施したために排水管から水漏れを起こしたという例が築20年前後のマンションでも起こっています。

エルボー部がワイヤーにより削られてそこから漏水

 

上図のようにキッチンやお風呂といった場所の排水口から高圧洗浄のホースを差し込んでいきますが、床下から竪管に至るまでのエルボー部分の塩ビ管とステンレスワイヤレスメッシュのホースが強く擦れます。何度も同じ箇所が削られてしまいその部分が破損し水漏れを起こす事故が起きています。

最近では、ゴム被膜のワイヤーを使うことが多いので削られるリスクは減ってきましたが、念のため高圧洗浄を行う際には洗浄業者にステンレスワイヤーメッシュのホースを使っていないことを確認することをお勧めします。

同じマンションで、この種の事故を複数回繰り返すと次回以降は、「請負業者が洗浄作業実施にあたり賠償責任保険を利用できなくなった」等の理由で、洗浄業者から実施を拒否される可能性があり、そうなると排水管がつまり、上位階で水が排水口からあふれ出す水漏れ事故を引き起こす可能性もありますので、早めにゴム被膜のワイヤーを使用している業者に切り替えることをお勧めします。

水処理装置「エルセ」を設置したマンションでは、排水管内のスケールや酸化物の固着をある程度、防ぐ効果があります。ただし、排水管内には、何が捨てられるかは居住者のモラルに依存しているため、高圧洗浄の頻度をどの程度にするかは、管理組合の方針により異なりますが、エルセを設置したマンションでは高圧洗浄の頻度を少なくするところが多いです。

これにより高圧洗浄のワイヤーによるエルボー部の破損のリスクもあわせて低減することが期待できます。共用部・専有部の給水管・排水管の両方に保全効果を発揮するエルセはこちらをご覧ください。