築40年から70年までの排水管 洗浄・取替費用と注意点

2024年5月12日
この記事のカテゴリー : 排水管の保全

マンションも築年数が若いうちは、専有部の排水管の高圧洗浄を頻繁に実施しなくても、それほど詰まりの問題は発生しないと言われています。

ただ、築40年を過ぎる頃から排水管の漏水や詰まりなどの問題が頻発してきます。

そこで、いざ排水管を取替えようとしても、修繕積立金不足のために取替えたくても取替えられなくて困っているというマンションが多数出てきているのが現状といえます。

今回の投稿記事では、まず、築40年以上のマンションで必要となる「排水管関連の洗浄作業と取替え費用の目安」と「考慮すべき注意点」についてお話します。

次回の投稿記事では、「築40年から70年までの排水管の保全費用を3分の１以下にする方法」についてご説明しますので、ぜひ来週もご覧ください。

動画

 

築40年から70年までの排水管の保全費用と注意点

築41年から築70年までの間に必要とされる排水管の保全費用の目安とリスクについて、例を出してご説明します。

あくまでも例示ですので、どのマンションでもこういった金額になるというわけではなく、目安として、こんなものだという感覚でご覧ください。

前提条件としては、100世帯の３LDKタイプの10階建てマンションです。排水管の立管は各世帯の専有部内に3本ずつあり、合計で30本あると仮定しています。

排水管の材質については共用部立管がライニング鋼管で、共用部の横主管と専有部排水管は塩ビ管としています。

なお、屋外の排水桝や排水管については今回は対象外としています。

① 専有部高圧洗浄

まず、専有部の排水管については詰まり防止を目的に一般的には毎年高圧洗浄を実施するところが多いです。

洗浄費用は便宜上、世帯あたり5千円と仮定しましたが、100世帯以上になると3千円台で実施している業者もあります。

洗浄の際には、下のイラストのように、専有部のキッチン等の排水口から1階下の専有部の排水管との接続部までの立管を洗浄するオーバーラップ洗浄をしているマンションが多いです。

本来、立管は専有部からではなく立管そのものを洗浄すべきとされていますが、オーバーラップ洗浄により立管まで洗浄するのはなぜかというと、築年数の古いマンションでは、立管に高圧洗浄のノズルを挿入できる構造になっていないところが多いというのが理由です。

ただ、実施費用があまりにも安いと、立管のオーバーラップ洗浄がされずに、立管の詰まりを誘発しがちになりますので、あまりに安い場合には注意が必要です。

また、下のイラストのように毎年、高圧洗浄を実施し続けることで、高圧洗浄のコードが、塩ビ管の曲がり角、いわゆるエルボー部を擦り続けて塩ビ管が破損するリスクが高まりますので、これに関しても注意が必要です。

さらに、専有部の排水管の材質が塩ビ管ではなく鉄管系の場合は、築年数が経つほど、鉄の錆びによる腐食で配管の厚みが薄くなり、高圧洗浄作業中に漏水が起こる可能性が高くなります。

配管が鉄管系で築年数が経っている場合は洗浄作業を業者から断られるマンションも増えてきます。

② 共用部高圧洗浄

さきほど述べた専有部からのオーバーラップ洗浄は、実施されていないマンションが多く、そういったマンションでは、共用部の排水管の立管や横主管の高圧洗浄が必要です。

これを2年に1度、世帯あたり6千円で実施すると仮定しました。

①でオーバーラップ洗浄がきちんとされているのであれば、この共用部高圧洗浄は不要とは言えますが、十分オーバーラップ洗浄がされていないことが多いので、この費用を入れています。

③ 屋内共用部排水管　全更新

今回のシミュレーションでは、各専有部内に立管が3本あると仮定して世帯あたり80万円で立管を更新するとしました。

耐火ＶＰという耐久性に優れた配管に替えることで、2度目の更新をする必要性はほとんどなくなると思われます。

ただし、①のオーバーラップ洗浄も、②の共用部の高圧洗浄も実施されなければ、耐火ＶＰだとしても、配管内で詰まりが起きてきますので、注意が必要です。

④ 専有部排水管更新

専有部の排水管は塩ビ管なので、詰まりがなければ築70年まで取替えなくてもいい可能性があります。

ただし、高圧洗浄時のコードの擦れによる塩ビ管の破損や、排水管への食べ残しなどの捨て方のマナー等によっては、排水管も取り替える必要性がでてきます。

今回のシミュレーションでは、全体の約3割の世帯で築70年までに世帯あたり70万円で取替える必要が生じると仮定しました。

⑤ 共用部給水管　全更新

排水管ではありませんが、築70年まで持たせるには、共用部の給水管の全更新を実施しなくてはならない可能性が高いと言えます。

便宜上、世帯あたり30万円で取り替えると仮定しました。

総額としては、①～⑤で約1.6億円。世帯あたりでは約155万円必要という結果となりました。

⑤の給水管の更新を除いたとしても約1.3億円となり、大規模修繕の1回分以上の費用が必要となることがおわかりいただけたかと思います。

次回の投稿記事では、配管の洗浄の仕方や延命装置の活用により、各種リスクを下げて、総費用も3分の1以下になったシミュレーション結果をお話しますので、お楽しみにお待ちください。