排水管の立管の本数　竣工図で確かめるには

2023年3月2日
この記事のカテゴリー : 排水管の保全

みなさんがお住いのマンションには、各世帯ごとに排水管の立管が何本あるかご存知でしょうか？　立管というのは、各階の排水を階下に流すための縦に通した排水管です。長期修繕計画を立てるときや、すでにある計画を見直そうとするときに、この立管の本数を把握しておくことはとても重要です。

なぜなら、排水管の立管の本数によって、取替え費用が大幅に変わってくるからです。

各世帯に1本だけなら世帯あたり20万～40万程度ですが、3本だと、単純計算にはならないですが、およそ3倍の60万～120万円程度と大きく変わってきます。

排水管の立管はどの辺にあるかというと、各世帯の水道メーターやガスメーターが入っているパイプシャフト内に配管されていたり、各戸の専有部のトイレの裏やキッチンの横の壁の裏に、隠れて格納されています。

よって、いざ、排水管の本数を確かめようとしても、壁の裏に隠れている場合は、図面なしで排水管の本数を把握するのは、至難のワザと言えます。

だからといって長期修繕計画を立てる段階で、業者を呼んで、専有部内の排水管の本数を図面から確認してもらうのも難しいといえます。

ということで、管理組合の方々ご自身で、竣工図から、排水管の立管の本数を確認できるようになれば、長期修繕計画において、排水管取替え費用の妥当性をより正確にチェックできるようになると思いますので、ぜひ、最後までご覧ください。

動画

 

竣工図はどこにある？

さきほどから竣工図と言っていますが、竣工図とは一体、どういう図面なのでしょうか。竣工図とは、「竣工時のマンションの図面」のことです。

工事後の完成した内容が反映されていますが、実際には、ところどころで、図面通りではないことは、多いです。とはいえ、全く異なっているわけでもないので、長期修繕計画作成のために専有部内の排水管の本数を数える程度の精度としては問題ないと言えます。

いざ、竣工図を見ようと思っても、そもそもどこに保存されているのか、わからないですよね。

保管場所としては、管理人室や集会所の棚や押し入れの中に置かれていることがほとんどです。倉庫に保管されていたり、管理会社の事務所に保管されている場合もあります。竣工図を見たい場合は、原則は、理事長にお願いすることになります。

竣工図はA3サイズや、A3サイズの倍の大きさのA2サイズのものが多いです。大規模マンションではA2サイズのさらに倍の大きさのA1サイズのものもあったりします。

代表的な表紙の色は、イラスト①の右側に示されたような色合いで、表紙には竣工図と書かれています。

竣工図は、大規模修繕等で業者が見ることが多く、紙ではなく、データ化されていることも多いです。築50年、60年になってくると、印字された文字は薄くなり、紙自体もボロボロになってきますので、どのマンションでも竣工図はデータ化しておくことをお勧めします。

イラスト①

排水管の本数を確かめられるページはどのページ？

それでは、竣工図が冊子で保管されている場合、専有部内の排水管の立管の本数を確かめられるページは、竣工図のどのあたりにあるでしょうか。というのも、竣工図は大きなマンションでは百ページ以上に及ぶこともあり、該当ページが、だいたいどのあたりにあるのか、わかっていないと、A2サイズやA1サイズだとページをめくるだけでも一苦労ですので、見つけ出すのに、かなり時間がかかってしまいます。

1冊に全ての情報が載っている場合もありますし、設備関係は別冊になっている場合もあり、マンションによって異なります。順番としては、構造図や意匠図が先にあり、配管設備は竣工図の後ろの方にあることが多いです。ただ、竣工図には配管設備の他にも電気設備や空調設備などの図面も記載されていますから、図面を見慣れていないと、それが空調図なのか配管図なのか、パっと見ではわかりにくいのですが、コツを知っていると、割と簡単に見つけられます。

配管の立管系統図など、　排水管の立管の数についてはいくつか確かめられるページがありますが、一番わかりやすいのは、部屋のタイプ毎の配管レイアウトが記載された、部屋ごとの配管設備の平面図です。

竣工図の最初のほうに目次がある場合は、目次を見て、部屋ごとの配管レイアウトの平面図がどのあたりにあるかがわかります。

どのあたりにあるかがわかったとしても、A2サイズやA1サイズのページをいちいちめくっていくのは時間がかかります。配管設備がありそうな箇所にあたりをつけるには、イラスト②に示したように、竣工図の右下をめくって、右下に記載されている図面番号で、P-ｘｘだったり、Ｍ－ｘｘと書かれたページを探すと、わりと早く、該当ページにたどり着けます。

ちなみに、「Ｐ」は英語でPlumbingで給排水の英語の頭文字です。「Ｍ」はMachineで機械設備の頭文字です。配管設備はＰやＭで分類されていることが多いですが、ＭとＰを合わせてMPとして分類されていることもあり、マンションによって異なります。

イラスト②

専有部内の配管の種類ごとの記号

それでは、専有部内の配管が種類ごとに、どのように記載されているかをイラスト③に示しましたのでご覧ください。

給水管、給湯管、ガス管を左側に示しました。

排水管は、マンションによって、様々な描き方がされていますが、右側に示したような線で描かれていることが多いです。

最初の①のように、実際の配管に近い形で描かれているとかなりわかりやすいですね。たまにダクト配管が同じようなイメージで描かれている場合がありますので注意が必要です。②は実線ですが、給水や給湯管よりも太く描かれていることが多いです。③は給湯管と似ていますが、点線にはなっていないので、見分けがつくと思います。④のように描かれていることも多いです。

イラスト③

事例-１

それでは、部屋ごとの配管レイアウトの平面図のサンプルを見て、排水管の立管の本数が何本か、実際に数えてみましょう。

最初の事例としてイラスト④をご覧ください。ひとつのマンションで部屋のタイプはいくつもあり、部屋によって排水管の立管の本数も異なりますが、まずは、ご自分がお住まいの部屋のタイプから見ていくほうが分かりやすいかと思います。

ほとんどの図面では、トイレは便器の絵が描かれていることが多く、便器を先に探すと、わかりやすいです。

トイレから、配管らしきものが伸びていて、それをたどっていくと、立管にたどりつきます。その立管に別の方向から接続されている配管があるので、それをたどると台所につながっているのが分かります。

次に洗濯機を置いている洗濯パンの場所から排水管らしきものが出ているものをたどっていきます。その先にもう一つの排水管の立管が見つかりました。

同じように洗面所、浴室とたどっていくと、洗濯機と同じ立管にたどり着き、このマンションは立管が2本だということがわかります。

なお、排水管の立管らしきものには、大抵、右から左への斜線が描かれていることが多いので、斜線が、立管らしきポイントに描かれていれば、そこがほぼ、立管だということが2重に確認できます。

平面図だけでは、排水管が自分の部屋の床下に配管されているのか、下の階の部屋の天井裏に配管されているのか、見分けがつきにくいことが多いです。とりあえず、今回は立管の本数を数えるのがテーマですので、床下なのか天井裏なのかの見極めるは、また別の機会にお話しします。

イラスト④

事例-２

では、次に、排水管の表し方が少しわかりにくい図面での例をイラスト⑤で見てみましょう。

イラスト⑤は、排水管が、排水管っぽく描かれておらず、1本の線で描かれています。築年数が古いマンションだと、割りとこのわかりにくいパターンの図面が多いです。

さきほどの排水管のパターンだと③にあたる記号で記載されています。

こういった場合でもトイレから見ていくほうが分かりやすいです。トイレからの横線をたどれば、立管らしきものがわかります。

次に台所からの排水管が別の立管につながっています。

あとは、洗濯機、浴室、洗面所とつながっている立管らしきものがあります。

これらの3本の立管らしきものも、斜線と重なっているので、排水管が3本だということがわかります。

なお、図面によっては、斜線が描かれていない場合もあるので、そういった場合は、わかりにくいです。

イラスト⑤

いかがでしたでしょうか。参考になりましたでしょうか。ぜひ、排水管の本数がわからない場合は、管理組合で竣工図から立管を確認してみていただければと思います。長期修繕計画の作成や変更に際して、給排水管設備の修繕に掛かるコストをより正確に出しやすくなることと思います。