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速報!! 最高裁 初判断の衝撃！ 管理組合に賠償責任
2026年1月31日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い
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１．最高裁で何が決まったのか？
まず、今回の裁判のポイントを整理しましょう。 1月22日、最高裁の裁判官5人全員一致で、ある判断が示されました。
それは、「マンションの共用部分の不具合で、外壁や屋上などの共用部で漏水被害などが起きた場合、原則として管理組合が損害賠償責任を負う」というものです。
これを聞いて、「えっ、それって当たり前のことじゃないの？」と思われた理事の方も多いかもしれません。
「共用部の配管から水漏れしたら、組合が賠償するのが普通でしょ」と。
確かに、現場の実務ではそうやって処理されることが多いです。
ただ、裁判の世界では、これまで、ここが曖昧でした。
どういうことかというと、これまでは被害に遭った住人が「管理組合」を訴えても、「管理組合は共用部の『占有者』ではないから、責任を負う主体ではない」とされていました。
管理組合には責任がないとすれば、被害者は誰を訴えればいいのか。
裁判所は「区分所有者全員、つまり住民全員を一人ひとり訴えなさい」という理屈になっていたのです。
100世帯あるマンションで、被害者が100人分の名前と住所を調べて、100人に訴状を送る。これは現実的には不可能といえます。
その結果、これまでは被害者が「裁判をやっても勝てない、手間がかかりすぎる」と諦めて、泣き寝入りをすることが多かったというのが実情でした。
しかし、今回、最高裁は「管理組合は、実質的に建物を管理・支配している『占有者』にあたる」だから、「被害者は管理組合を訴えればいいし、管理組合には賠償責任がある」と明確に判断しました。
これによって、今後、被害者が泣き寝入りすることはなくなり、管理組合が訴えられるリスク、そして裁判で負ける可能性が格段に高まった。これが今回の「衝撃」となる理由です。
今まで、きちんと管理をしている管理組合さんにとっては、それほどの衝撃ではないのでしょうが、修繕積立金がほぼなく、理事会や総会も開催されていないような管理不全のマンションにとっては、追い詰められて逃げ場がなくなってしまったともいえる衝撃的な内容だと言えるでしょう。
２．「特段の事由」と管理不全マンションへの影響
今回の最高裁の判断では「特段の事由がない限り、管理組合が責任を負う」としています。 では、この「特段の事由」つまり「例外」とは何か？ 今回は、その内容までは示されていません。
ここでよく議論になるのが、「お金の問題」です。
例えば、外壁から雨漏りしていて、理事会としては「直したい」と思って総会に議案を出した。
でも、修繕積立金が足りない、あるいは積立金値上げに住民が反対して、否決されてしまった。
「理事会としてはやるべきことをやったんだから、責任はないでしょ。特段の事由でしょ」と言えるのかどうかです。
これは、今後、関係者にヒアリングして、追って情報提供をさせていただきたいと思いますが、単に「お金がないから直せなかった」という理由では、責任逃れはできないと考えます。
今まで、「なあなあ」で済んでいた部分に、司法が「ＮＯ」を突きつけたということです。
しっかり管理されているマンション、皆さんのように意識の高い住民によって理事会がきちんと機能しているマンションにとっては、ある意味「当然のこと」が確認されただけかもしれません。
ただ、今後続く「インフレ時代」やマンションと住民の「２つの老い」が進行していくなかで、いつまでも修繕積立金が潤沢であり続けられるかどうかは、今後の管理の仕方次第だともいえるでしょう。
３．管理組合にはますます向かい風の時代
今回の最高裁の判断を受けて、私たちはどう動くべきか。 今、マンション管理を取り巻く環境は「向かい風」ばかりです。 人手不足等による修繕費用の値上げ。建物と住民の２つの老い。年金生活の方が増えれば、修繕積立金の大幅な値上げは難しくなり、資金力は細る一方です。
世間では「勝ち組マンション」と「負け組マンション」の二極化が進むと言われていますが、負け組にならないためには、住み心地の良い魅力的なマンションであり続けなければなりません。
そのためには適切な修繕が不可欠ですが、先ほどお話しした通り、費用はかさむばかりです。
ここで悩ましいのが修繕の「優先順位」です。今回の最高裁の判断で、外壁や屋上からの雨漏りに対する責任も明確化されました。
しかし、ご存知の通り、多くの損保会社の施設賠償責任保険では、配管からの水漏れには保証が出る可能性がありますが、外壁や屋上の劣化による雨漏りには、一部の損保会社を除いて「対象外」となるケースが多いです。
つまり、修繕積立金の限られた予算の中で、保険が効きにくい「外壁・防水」も修繕しなければならないということです。
その一方で、生活に直結し、漏水リスクが高い「専有部の配管」や「共用部の配管」の保全は必須であり、こちらの対応も迫られます。
だからといって、「配管の一斉更新」や「大規模修繕」にそのまますべて対応しようとすると、今の積立金では到底足りないマンションがほとんどであると言えるでしょう。
４．管理組合に求められるアクション
ということで、今回の最高裁の判断を受け、管理組合としては、様々なことを真剣に考えて行動していくことが求められてきます。
あと何年住み続けるのか？ そのために最低限必要な修繕は何か？ 高耐久の材料はどういったものがあるのか？ 漏水リスクや保険の適用可否等を考慮してどこから順番に修繕していくべきか？ 延命を目的にした工法があればその適用是非はどうか？ 談合にまみれた業者ではなく、適正価格の見積もりを出してくれる実績豊富な業者はどこか？
といったことを総合的に考えて、長期修繕計画の見直しも行っていくことが今まで以上に求められます。
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