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コピペに注意！ 長期修繕計画書 給排水管のチェックポイント４点
2023年2月17日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い 勉強部屋おすすめ記事
長期修繕計画書の見直しを行うにあたって、委託費として業者に2～30万円支払っていたとしても、よく見てみるとコピペに多少、手を加えた程度の長期修繕計画書が少なくないというのが私の印象です。
もちろん、「コピペ」ではなく、そのマンションの実情に合わせて、きちんと作成してくれる業者のほうが多いとは思いますが、もし、長期修繕計画書が「コピペ」かもしれない場合には、どう対処したらいいでしょうか？
給排水設備の予算があまりにも低く設定されている場合、のちのち漏水事故などが起きた時に予算が足りなくなり、新たに修繕費用を徴収する、しないなどのトラブルにもなりかねません。今回の動画では、長期修繕計画書に記載された給排水設備関連の項目について、最低限、ここはチェックしておいたほうがいいという４点についてお話します。
ポイントを知っていれば、長期修繕計画書の確認にそれほど労力をかけずに済みますし、給排水設備の予算額が大きく削減できる可能性もあります。ぜひ最後までご覧ください。
動画
チェックポイント①：配管の材質は何か？
まず、１つ目のチェックポイントは、「配管の材質は何か？」です。一般的に長期修繕計画書には配管の材質までは記載されていないので、まず竣工図面などで材質を確認する必要があります。 「コピペ」された長期修繕計画書の場合は、配管の材質が樹脂の塩ビ管であるにもかかわらず、配管の錆びをこそぎ落としたあとに樹脂を塗りつける塗布型ライニングの更生工事を実施する予定になっていたりして、驚くことがあります。 前回の動画でもお話しましたが、特に排水管の立管が錆びない塩ビ管系であれば、よほどのことがない限り塗布型ライニングの更生工事を行う必要はありません。
また、排水管が塩ビ管であれば詰まりのリスクは依然としてありますが、延命装置との組合せで、全てを取替えるのでなく、詰まりなどの事故が起きた箇所だけ取替える部分補修の方針にすることで、築80年までといった長期で考えると、5割以上の修繕費用を削減できる可能性もあります。築30～40年前後のマンションでも配管の材質が塩ビ管の場合は少なくないので、このポイントは多くのマンションで当てはまります。
専有部の給水・給湯管が樹脂管の場合でも同じ考え方ができます。現時点では給水・給湯管は、材質が架橋ポリエチレン管よりもポリブデン管のほうが、漏水事故が起きる確率が高い傾向にあるようなので、どちらの材質かによって、部分補修する割合を多少増減させる必要があるといえます。
いずれにしても、給水・給湯管も漏水事故が起きた箇所だけ取替える部分補修の方針にすることで、築80年までといった長期で考えると、７、８割の修繕費用を削減できる可能性もあります。この考え方は特に築20年よりも新しいマンションに当てはまります。
なお、専有部の給水・給湯管が錆びる材質であれば、昨今の流れで、管理組合主導で長期修繕計画に予算計上しておくほうが望ましいと言えますが、樹脂管であれば、保全は管理組合主導でなく各区分所有者に任せるという方針で、長期修繕計画上は計上しておく必要は、ほぼないと言えます。
チェックポイント②： 排水管の立管は何本あるか？
2つ目のチェックポイントは、「排水管の立管は何本あるか？」です。 長期修繕計画書を作成するにあたり、現地調査をして厳密な見積もりを出してくれる施工業者はあまりいないでしょう。よって、各世帯の排水管の立管を取替えるのにいくらかかるかを正確に把握することは難しいといえます。 とはいえ、最低限、専有部内の排水管の立管は世帯平均本数くらいかを把握したうえで、予算組みすることをお勧めします。一般的にワンルームなら排水管立管は1本ですが、ファミリータイプなら1世帯で立管が２～３本あるケースは少なくありません。これは築浅でも築古でもどのマンションでも当てはまります。
「コピペ」の長期修繕計画書の場合、専有部内に排水管の立管が平均で何本あるのかも考慮せずに、適当な金額が記載されていることがあります。「これで全て取替えるのは到底無理でしょう」と思える低予算で計上されているので、コピペだとバレるんですね。専有部に排水管の立管が何本入っているかは、少し難しいですが、やはり竣工図面を見ればわかります。機会があれば、そのあたりの見方についても動画でアップしてみますね。
排水管の立管が塩ビ管ではなく、鋳鉄管やライニング鋼管の場合は、築80年といった長期間で見た場合、全て取替えなければならない可能性が高くなります。そのときになって、予算計上していた金額の2倍～3倍かかるということになったらとても困りますよね。
チェックポイント③：工事しやすいか？
それから、築40年以上のマンションでは、専有部の給水管や給湯管、排水管が漏水しやすい材質で、しかも配管の大部分が床下のコンクリートに埋まっている場合があります。 こういったマンションでは、漏水しやすいにも関わらず、取替えるには莫大な費用がかかることになります。
配管がコンクリートに埋まっている段階で、専有部でなく共用部扱いとなるマンションも多く、
・将来的に莫大な費用をかけて修理すべきなのか
・見た目は悪くなりますが、工事費用を抑えるために部屋の中に露出した配管を設置するのか
・更生工事や延命装置でなるべく延命させるのか
といった方針によって、かなり予算額が異なります。
築50年、60年になってくると管理組合の資金力がかなり低下してきて、手が打てなくなる可能性がありますので、少なくともどういった方針でこれらの配管を保全するのか、組合で合意形成をとった上で、長期修繕計画書にしておくことをお勧めします。
チェックポイント④：優先順位は正しいか？
４つ目のチェックポイントは、「優先順位は正しいか？」です。 昔は、配管を取替えるといっても、新しい配管にも、また同じ錆びる材質が使われることが多く、漏水が始まりそうなタイミングまでなるべく長持ちさせるために、内視鏡調査等で劣化状況を確認して、更新時期をなるべく遅らせたり、塗布型ライニングの更生工事を行って、配管をなるべく長持ちさせる方針が取られました。
ただ、今は、新素材の開発により、取替えの際には錆びない材質で、耐用年数もかなり長い配管に取替えることができるようになりました。取替え後、排水管に関しては詰まりが発生しにくい工夫をすれば、マンションを解体するまで取替えなくて済むと考えられています。
ということで、現在は、取替えるタイミングをいつにするのか見極めるよりも、どの配管から先に取替えていくのかという、優先順位付けの方が重要になっています。
一言で配管といっても、共用部の給水管、排水管、専有部の給水管、給湯管、排水管といろいろあり、それぞれ配管の材質も異なります。
いろいろある配管の中で、どれから先に替えていくのか、優先順位を付けることが重要だということです。
専有部の給湯管が銅管や、専有部の排水管が白ガス管といった漏水しやすい配管の場合は、築60年～80年といった長期間となると、そこから漏水する可能性が、他の共用部の配管よりも高いといえます。
このような場合、給湯管や排水管を樹脂管に替えることが優先されます。いったん取替えれば、それ以降は取替える必要はほぼなくなります。専有部の給湯管や排水管に銅管や白ガス管が使われているようなら、なるべく早めに取り替えたほうがいいということになります。
私も理事会にお邪魔することがよくありますが、漏水確率の高い銅管や白ガス管のことは全く議題にも上らず、優先順位の低い共用部の配管をどうするかを議論されている管理組合がとても多いと感じています。
共用部の配管のほうが太くて配管の肉厚が厚いのに対して、専有部の配管は細くて薄いということから考えても、どちらが漏水しやすいか、詰まりやすいかはおわかりいただけるかと思います。
なお、仮に管理組合でこのマンションは築60年までに建て替えるとか更地にしてしまうといった方針を決めておけるのであれば、余計な取替え工事を行わず、例えば更生工事や延命装置で漏水リスクを下げて部分補修していくという方針で、かなり費用を抑えることも可能となりますが、築70年、80年まで住み続けるであろうということであれば、特に専有部の配管の保全方針を先に決めておくことをお勧めします。。
それから、配管ではないですが、受水槽を築25年くらいで交換したというマンションも見かけますが、きちんとメンテナンスしていけば、通常はもっと長い期間での交換となりますし、そもそも受水槽方式ではなく直結給水方式に変更したほうが衛生的ですし、費用も抑えられて経済的だといえるケースも多いので、そのあたりについても要チェックです。
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