生き残るかスラム化か　マンション大相続時代に求められる決断

2025年3月31日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い

2025年、マンションの「大相続時代が到来した！」と叫ばれるようになりました。

どうしてこのように言われるのか？　それは社会問題となっている人口減少、相続放棄、管理費滞納……これらが重なり合うことで、マンションがスラム化するリスクが高まっているからです。

お住まいのマンションはこの先”生き残れる”のか”スラム化する”のかが、まさに問われているといえます。

しかし、手をこまねいて見ているわけにはいきませんよね。

今からでも適切な対応をしていくことで、将来のマンションの資産価値を守ることは可能です。

今回は、大相続時代におけるマンションの現状と課題、そして生き残るために求められるアクションについてお話しします。

大相続時代の現状とこれからの課題

まず、私たちが直面している状況を数字で見ていきましょう。

牧野知弘氏の著書『新・空き家問題 2030年に向けての大変化』にとてもわかりやすく説明されていたので、そちらから引用させていただきます。

現在の首都圏における新築マンション供給戸数、中古マンション成約件数、中古戸建住宅成約件数は合計で年間約7万6千戸です。

一方、首都圏のこの先15年間での相続発生件数は675万～750万人と予測されています。

首都圏の持ち家率はおおむね55％ですから、今後15年間で370万～413万件の自宅が相続対象物件となり、年平均では25万～28万件となります。

このうち、仮に30％が市場に流出するだけでも年間約8万戸になり、これは現在の成約戸数に匹敵する数字です。

このことから、今後、首都圏では住宅が供給過剰になる可能性が非常に高いことがわかります。

さらに注意すべきは、これは年平均の数字であり、実際には年を追うごとに供給量が増加していくという点です。

すでに東京都以外の3県では人口減少が始まっており、東京都は2030年、都区部に限っても2035年が人口のピークとされています。

今後、2次相続が激増し、相続した首都圏の実家の相続税を払えない人々は、相続放棄か売却を余儀なくされることになります。

大相続時代の影響で住宅の供給が過多になり、しかも人口が減少していく中、既存の分譲マンションがスラム化せずに生き残るには、どんどん厳しい環境になっていくといえます。

分譲マンションの実情と直面する課題

ここまでは首都圏での人口の推移と相続問題という視点で見てきましたが、この先は分譲マンションでの実情を見ていきましょう。

管理をきちんとしている分譲マンションではなく、きちんと管理できていないところでは、そもそも所有者が亡くなったかどうかを、他の住民が察知すること自体が難しい状況となっています。

多くの場合、管理費の滞納額が増えてきて初めて、所有者の死亡が察知されることになります。

さらに、死亡が判明したとしても、相続人が誰かを特定することも容易ではありません。

相続人を特定するには、弁護士や司法書士への依頼が必要ですが、対応レベルは担当する士業の方のレベルによって差があります。

そして何よりも、この手続き自体に費用がかかり、日数を要することが大きな障壁となります。

また、相続放棄された場合は相続財産清算人を選任する必要がありますが、競売で売れるような物件でなければ清算人が選任されないケースもあります。

その結果、誰も管理費や修繕積立金を支払わない状態が続くことになります。

つまり、今後は、管理費や修繕積立金を徴収できない住戸を多く抱えるマンションの激増が予想されるといえます。

管理組合の運営が成り立たなくなれば、必要最低限の修繕工事もままならなくなり、スラム化する恐れが高まります。

大規模マンションであれば滞納が増えても一定の体力はありますが、小規模マンションでは滞納の増加や住民の行方不明が組合財務に深刻な影響を及ぼします。

慢性的な資金不足に陥ると、管理会社から委託契約の解約をしてくる、いわゆる逆リプレースをされる場合もあります。

選ばれるマンションになるための条件

大相続時代で空室が信じられないくらい増えてしまうと、新たにマンションを購入しようとする人にとっては、より条件の良いマンションをリーズナブルな価格で選び放題になるということも言えます。

その一方、このような厳しい環境で、どんどん築年数が増していく既存の分譲マンションが生き残るためには、新しい区分所有者が購入したいと思うマンション、または相続人が長期に亘って、管理費・修繕積立金を継続して支払ってでも、所有し続けたいと思えるマンションにならなければなりません。

選ばれるマンションになるための大切な条件として3つあげてみます。

1つ目は、長期修繕計画に無駄がなく適正であることです。管理会社に任せっきりだと無駄な出費が多くなりがちになります。

2目は、その結果、毎月区分所有者が支払う管理費・修繕積立金が高すぎず、適正であることです。

3つ目は、大規模修繕工事もそうですが、配管保全が効率的に行われることが重要です。

配管はマンションの寿命を左右する重要な要素です。

配管の不具合は住環境や建物の価値に直接影響を与えます。

無駄のない効率的な保全を行うことで、修繕費用を抑えながらマンションの価値を守ることが可能です。

管理会社任せにして無駄に修繕費用を払い続けている場合ではありません。

住民が主体的に取り組み、最低限の修繕を適正価格で行っていく必要があります。

ただ、管理組合が賢くなればなるほど、管理会社にとっては、収益を見込めないマンションになるので、逆リプレースの可能性が増えてきます。

今後、生き残りを目指す管理組合では、突然の逆リプレースにも備えて、良心的な管理会社を探し始めておくことも大切なアクションとなってきます。

配管保全センターの支援体制

配管保全センターでは、マンションの価値を守るための総合的なサポートを提供しています。

まず、マンション全体の配管の保全方針について、無料にてアドバイスを行っています。

さらに、良心的な管理会社との連携により、無駄のない長期修繕計画の作成や、マンション改修の新技術に詳しい組織との連携により、修繕費用の低減をアドバイスいたします。

また専門家との協力により、難しい相続問題・滞納対策・資金調達までを含めた総合的なアドバイスをご提供可能です。

大相続時代においてマンションが生き残るためには、効率的な管理と適切な修繕が不可欠です。

マンションが生き残れるか、スラム化するかは、今このときが分かれ道と言えます。

スラム化を防ぎ、未来の価値を守るために、住民一人一人が主体的に行動することが求められています。

今すぐアクションを起こしてみたいと思われる方は、配管保全センターにお気軽にお問い合わせください。

私たちと一緒に、大相続時代を乗り切り、慣れ親しんだ住まいであり、大切な資産でもあるマンションの価値を守っていきましょう。