持続可能なマンション　自主管理に向けて　二人三脚の自立支援サービス

2022年11月17日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い

以前の投稿記事でも取り上げましたが、最近のマンション管理業界では、管理会社から管理終了を宣告される逆リプレースや、管理組合の運営を外部の第三者に委ねる第三者管理への移行といったことが話題となっています。

いきなり逆リプレースされたら困りますし、第三者管理も良心的な業者であれば悪くはないかもしれませんが、良心的な業者ばかりではないのが実情ではないでしょうか。

また、一度、第三者管理にしてしまうと、もともとの理事会方式に戻ることはかなり難しくなります。

今回の投稿記事では、「このままではうちのマンションは管理不全に陥ってしまうのでは⁉」といった危機意識をお持ちの管理組合さんや、「将来を考えて今からでも自主管理に向けて備えておきたい」とお考えの管理組合さんに対してのご提案です。専門組織との二人三脚で、管理組合さんが無理なく持続可能な自主管理ができるサービスについて、お話しますのでぜひ最後までご覧ください。

動画

 

今回ご紹介するサービスの概要

今回ご紹介するサービスでは、自主管理に向けて、「クラセル」というマンション管理ソフトを導入していただきます。クラセルをご存知の方も多いのではないかと思いますが、クラセルは支払いデータを登録すると口座から振込が行えたり、口座に入金された管理費などが自動仕分けされ、それらのデータをもとに、決算書類まで自動作成され、理事長による承認処理も簡単に行える管理ソフトです。ただ、データを誰が入力するのかということが大きな課題でした。

その課題を解決すべく、今回のサービスでは、私も理事をしている一般社団法人マンション維持管理費削減機構が、入力を代行するというものです。名前が長いので、この投稿記事では「削減機構」と呼びます。削減機構は、あとで詳しく説明しますが、国家資格のマンション管理士や一級建築士、弁護士といった専門家が集まった団体です。

データ入力は削減機構が代行するので、理事の方々の負担は大幅に軽くなります。さらに、そのデータの妥当性の評価や、今後の修繕の検討に関しては、専門家集団の削減機構がアドバイスし、管理組合さんとの二人三脚で自主管理を実現していきます。

クラセルを活用した今回のサービスの料金体系

クラセルの利用料金と、削減機構による支援サービス料金を世帯規模別に記載しました。

会計業務、理事会・総会運営といった事務管理費は、管理会社に委託した場合、世帯あたり1500円～2500円になるといわれていますが、それと比較してかなり安めの金額に抑えられていることがお分かりいただけるかと思います。

削減機構のベース業務としては、
 オンラインでの理事会参加
 クラセル代行入力
 理事会・総会等の議事録作成
 発注書や請求書等の各種書類チェック
 業者からの見積もりチェック
といったことが含まれます。

理事会は毎月開催が基本で、削減機構のマンション管理士はオンラインで参加します。チームで効率良く支援ができるので、一定以上の管理品質を維持することが可能となります。

オンラインではなくリアルでの理事会参加や、管理規約の改定、大規模修繕の監理といった業務は別料金となりますが、月々必要となる管理業務をこの金額で実現できるのは画期的と言えるのではないでしょうか。

お金のかかる修繕工事への対応

管理業務よりも、何と言ってもお金がかかるのが修繕工事ですよね。

管理会社すべてではありませんが、管理費用は安いけれど、修繕工事となった時にとても高い見積もりを出されて驚いたといったことをよく耳にします。

削減機構では、その名の通り、管理費用もさることながら、修繕費用の削減に尽力します。

もちろん管理品質を維持したうえで、たとえば、大規模修繕の実施頻度を少なくしたり、修繕費用を大幅に削減できる技術を活用したり、業者間の談合は禁止にして見積もりの妥当性をチェックしていきます。

サービスを実現するための体制

今回の自立支援のサービス化にむけて、削減機構では専門家や専門組織と連携して、サポート体制を強化してまいりました。

マンション管理士や一級建築士、マンション管理に詳しい弁護士、司法書士といった士業系のメンバーとの連携により、さまざまな問題への対応が可能です　　

また、マンション管理士個人の技量で管理業務の品質に差が出ることを防ぐために、マンション管理士間で業務補完制度を確立させていますので、その面でも管理業務の品質を保証することが可能となります。

それから、点検や清掃業務は、価格優位性のある業者と提携します。

管理人については、必要性も含め検討していただくことになりますが、例として地域のシニアの方々といった組織とも連携するなど、管理組合の要望を把握したうえで提案を行います。

火災保険や地震保険については、大手損保会社のそれぞれの特徴を熟知し、保険活用時には、加害者や被害者の保険との按分活用をする損保代理店と提携しています。

金額が非常に高額となる大規模修繕については、談合を禁止し、価格優位性のある業者から複数社の見積もりを取れる体制を確立しています。

大規模修繕費用の大幅削減を実現する技術や手法という面では、耐震対策、地盤沈下対策、外壁塗装、ドローンによる外壁調査、雨漏り対応、配管保全センターによる24時間サポートサービスといった専門業者と提携しています。

最新技術や手法については、グループ内で常に動向をチェック・シェアして、費用削減に努めます。

まずは管理組合で会員登録を

いきなり、「自主管理」といっても、住民からの合意を得るのはかなり大変です。

興味はあっても、少し様子を見てみたいと思われるのは当然です。そこで、まずは削減機構へ管理組合として会員登録していただくことをお勧めします。

会員登録は無料で、登録特典としては、
1. 長期修繕計画改善アドバイス
2. マンション維持管理費削減レポートの無料作成
3. オンライン顧問3カ月間お試し契約　5,000円／月
4. セミナー等のご案内
となります。

長期修繕計画については、既存の修繕計画について、実施時期や費用目安に関して、その妥当性についてアドバイスが得られますので、それだけでもお得だと思います。

また、3カ月間は月5千円でオンライン顧問サービスを受けられますので、削減機構の実力をお試しいただければと思います。