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配管取替え費用を大幅に削減するなら「瑕疵(かし)保険」の活用を!

2022年5月27日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い

マンションの管理組合で、配管の取替え工事を実施することが決まると、どこに工事を依頼しようかとなりますね。工事業者の選定を行う際に、工事完了後のアフターサービスが充実しているかどうかはとても大切なポイントです。

工事の不備でトラブルが起きた場合、無償で対応してもらえるということを、工事前に工事業者と取り決めておくことが必要です。

そこで、今回の投稿記事では、工事の不備にもきちんと対応できるうえで、結果的に工事費用を大幅に削減することができる瑕疵保険についてお話しますので、是非、最後までご覧ください。

アフターサービスの充実を考慮した一般的な依頼方法

まず、工事後の工事の不備を考慮した一般的な工事業者の選定方法としては、以下のAケースとBケースの2つの方法がよくとられます。

Aケースは、配管の取替え工事をマンション管理会社と契約し、工事の不備が発生した場合は、管理会社が責任をもって補修工事を行う方法です。

それからBケースは、工事業者を選定する際の条件として、資本金が1億円以上といった金額で倒産のリスクが低いと思われ、工事の不備が起きた場合にも長期間の修復の保証をしてくれそうな業者に依頼するという方法です。

上記の場合、グラフ①に示した例のように管理会社の手数料や、工事業者の中間マージンが上乗せされて、工事費用が高くなる場合が多いと考えられます。

グラフ①

Aケースは管理会社と工事の契約する場合の例です。手数料をとらない管理会社もありますが、多くの場合、工事費用の2割程度が管理会社の手数料となります。

実際に工事を行う施工会社の工事費用が100として、管理会社の手数料を2割と仮定すると、工事費用は合計で120になります。

Bケースは工事業者を選定する際に資本金が比較的高い工事業者に依頼した場合の費用例です。資本金が比較的高い工事業者でも、できるだけ下請けを使わずに工事を行うところもありますが、多くの場合、2次請け、3次請け、4次請けといった下請けの工事業者が、実際の工事を行うことになります。その場合、工事業者への中間マージンが発生します。仮に中間マージンが30とすると、工事費用は合計で130となります。

管理会社と契約し、加えて管理会社がBケースの工事業者に依頼した場合をA+Bケースでサンプルとして示しました。この場合、中間マージンを合わせた合計が130で、それに管理会社の手数料として2割の26が上乗せされて合計で156になり、工事費用がかさ上げされていきます。

上場企業でも倒産する昨今ですから、資本金を多少高めにしたとしても、施工業者の倒産リスクをゼロにはできないでしょうし、管理会社自体も倒産のリスクはゼロであるとは言い切れません。にも関わらず、A、Bケースの方法だと、手数料や中間マージンがかなり多くなることがお分かりいただけたかと思います。

瑕疵保険を活用した依頼方法

ということで、最近の流れとしては、管理組合が、実際に工事を行う工事業者と契約したうえで、瑕疵(かし)保険を活用するケースが増えています。

瑕疵保険の瑕疵(かし)の意味ですが、工事業者が無償で対応しなくてはいけないような工事の不備のことをいいます。

瑕疵保険を活用した場合の工事費用の合計額をCケースにサンプルとして示しました。

瑕疵保険の保険料は、ケースバイケースですが、工事費用のおおよそ0.5~1%程度ですので、AケースやBケースと比較して、かなり工事費用を抑えられますね。

グラフ②

瑕疵保険を扱っている保険会社と保証期間

瑕疵保険は、正確には「大規模修繕工事瑕疵保険」といいます。

皆さん、瑕疵保険のことはあまりご存知ないかもしれませんが、実は、国土交通省のホームページでも、瑕疵保険を取り扱う保険会社5社とそれぞれの瑕疵保険商品が紹介されています。

①住宅あんしん保証
②ハウスプラス住宅保証
③ハウスジーメン
④住宅保証機構
⑤日本住宅保証検査機構
です。

保証期間としては、令和4年の5月時点で、①~③は10年間、④⑤は5年間となっています。

利用実績としては、①の住宅あんしん保証が令和4年3月時点で6500件と、もっとも多いようです。

瑕疵保険の保険料の例

瑕疵保険の保険料は、さきほど0.5~1%とお話しましたが、実際には、工事費用等によって変わってきます。

令和4年5月時点での目安としては、工事費用が1千万程度であれば工事費用の1%程度。

3千万程度であれば工事費用の0.8%程度。

1億円程度であれば工事費用の0.5%程度です。

正確な保険料は、瑕疵保険の取扱い各社にお問合せください。

瑕疵保険のしくみ

イラスト①に瑕疵保険をどのように利用するかについて示しました。住宅あんしん保証社のホームページを参考に作成したものです。

イラスト①

①瑕疵保険は、管理組合でなく工事業者が加入しますので、保険料は工事業者が保険会社に支払います。なお、保険の加入にあたっては、工事の前後に、保険会社が現場調査を実施します。工事業者としては、工事費用に0.5%~1%の保険料を含めた見積もりを管理組合に提示するということになります。

また、瑕疵保険は原則、共用部が対象となっているので、工事の対象が専有部の配管のみの場合は、管理組合主導で工事を行う場合でも保険加入はできません。ただし、少しでも共用部の給排水設備の更新工事が含まれていて同一業者がどちらの工事も行う場合は、専有部の保険加入も可能となっています。

②工事業者が、管理組合に保証書を交付し、工事の瑕疵担保責任を負担することを保証します。

③保険期間中に瑕疵が発生した場合、管理組合が保証書に基づいて工事業者に修理の請求を行います。

④工事業者は、保険会社に保険金の請求を行います。

⑤工事業者が修理を行います。

⑥修理実施後に保険会社が工事業者に保険金を支払います。修理費用の他に、訴訟費用や事故調査費用、仮住まい費用も保険金として支払われる場合もあります。保険の手続きや条件については、各社のホームページ等をご覧ください。

⑦工事業者が倒産等で瑕疵担保責任を履行できない場合、管理組合が保険会社に直接保険金の請求を行います。

⑧保険会社から管理組合に直接、保険金が支払われます。

いかがでしたでしょうか。この瑕疵保険の仕組みを活用することで、工事費用が大幅に削減でき、かつ工事後に不具合が発生しても瑕疵保険で対応できるので安心だということがおわかりいただけたかと思います。 実際の工事費用を100とした場合、2~5割の安心コストをかけるのか、瑕疵保険で0.5~1%の安心コストとするのかで、支払い額は大きな差が生じますね。

配管保全センターでは、先ほどの、Cケースで工事ができる工事業者と提携しております。その際に、瑕疵保険を使って、10年間の瑕疵保証に対応することで、工事費用を大幅に削減することが可能となっております。 また、工事金額によっては、特定建設業許可の関係で一定以上の資本金の業者であることが必要となる可能性もありますが、やり方次第で資本金の制約は考慮しなくてよくなりますので、そのあたりについてもお気軽に配管保全センターにお問合せください。
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