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修繕積立金値上げストップ！大規模修繕の常識が変わる 足場不要の革新的工法とは
2025年2月16日
この記事のカテゴリー : その他 維持費削減の耳より情報
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従来の大規模修繕の課題
まずは、従来の大規模修繕の課題についてお話ししましょう。皆さんのマンションでも経験されているかもしれませんが、主な大規模修繕である外壁の修繕を行うには基本的には足場を組まなければなりません。 この足場代が、実は大規模修繕の工事費用の約20%から40％を占めているんです。例えば、1億円の工事なら、2000万円から4000万円が足場代というわけです。 さらに、別の大きな問題があります。次に足場を組むのはいつになるかわからないので、今回、足場を組んだついでに、「ここも直しておこう」「あそこも修繕しておこう」と、実はまだ必要のない箇所まで修繕してしまうということです。 これ、とっても、もったいないですよね。 最近では、足場を組まずに修繕できるロープ工法やゴンドラ工法もありますが、左右への横移動が制限されていて、足場を組むよりも作業効率が低いというデメリットがあります。
そして、修繕サイクルの問題もあります。東京や埼玉、大阪、兵庫などでは、10年に一度、外壁の全面打診が義務付けられています。
これが理由で、10年ちょっとの間隔で、足場を組んで大規模修繕を行う必要が出てきてしまい、これには大変費用が掛かりますから、結果的に修繕積立金の値上げにつながっています。
さらに、人手不足の影響で工事費用が年々高騰しています。足場を組んで短期間で大量の人数を集めて行う大規模修繕は、ますます難しく、高額になっています。
リペアレールの革新的ポイント
そこで登場するのが、特許取得済みの革新的工法「リペアレール」です。 この工法は、マンションの屋上にレールを常設し、作業者がリモコンを使って外壁を上下・左右・斜めに自由に移動することで、足場を組まなくても外壁やバルコニーといった場所の修繕作業をことができます。 リペアレールで、リモコンを使ってビルの壁面を縦横斜めに自在に移動しているデモ動画があるので、ご覧になってみてください。 簡単な工事であれば、今の動画のような装備で作業を行うこともありますが、タイルを壊す作業のように落下物の危険性がある場合や重い資材を扱うような作業の場合は、カゴ状の作業バケットを屋上のリペアレールからロープで吊るして作業します。
従来のロープ工法やゴンドラ工法の場合は、地上からではなく、いったん屋上に上がってから屋上からエントリーして下の階の方に下がりながら作業を行う必要があります。
長尺シート等、重いものもいったん屋上に運ぶ必要があります。
一方、リペアレールの場合は、地上からエントリーして上の階の方に上がりながら作業を行なえるので、資材をいったん屋上まで運ぶ手間がないのも、作業効率があがる要因となります。
従来のように足場を組む場合、足場がなければ何の作業もできませんから、次に足場を組むのは10年以上も先になるなら、足場があるうちに「ここも直しておこう」「あそこも修繕しておこう』と、必要のない箇所まで修繕してしまいがちになります。
リペアレールの場合は、屋上に設置するので、地上からはほとんど目立たず、外観が著しく悪くなることはないので、常設することが可能です。
なお、屋上にアンカーを打つことになりますが、屋上の防水対策もきちんと行った上でアンカーを打ちます。
常設されているのであれば、急いで、一気に修繕する必要がなく、いつでも、工事したいときにできるということになります。
上の屋上の画像は、あくまで仮設でリペアレールを設置したときの様子です。
実際に、常設する際のイメージとしては、下の画像のように、屋上にステンレスの手すりを作るようなイメージとなり、それほど場所もとらず、外観もそれほど悪くはなりません。
リペアレールの常設で、毎年必要な箇所だけ補修する「分散型修繕」が可能になり、これにより大規模修繕を定期的に行うという概念が変わるかもしれません。
結果として、修繕箇所を必要最低限に絞ることができ、修繕積立金の値上げを回避することも期待できます。
ただ、ベランダが突き出ている場合など、マンションの形状によって、リペアレールが不向きな場合もあります。
その場合、突き出た面だけ、通常のロープ作業やゴンドラ工法を併用することになります。
作業後の検証作業については、足場がないのでお客さんに直接見ていただくことは難しいですが、リペアレール工法では、作業員のヘルメットにカメラを装着して工事状況を逐一記録に撮り、作業状況を保存・提示することが可能です。
外壁全体を塗り替えるような作業でも、工事内容の透明性を確保できます。
リペアレールの実際の活用事例
リペアレールを活用して、実際にコスト削減できた事例について、お話します。 例えば、足場を使わないと修理できない箇所に雨漏りがあり、リペアレールではゼネコン業者からの見積もりよりも70%費用を抑えることができました。 また、雨水の侵入を防ぎ、建物の寿命を延ばすために外壁のタイルや窓枠の隙間にゴム状の材料を埋めるコーキング作業やタイルの斫り作業等で、他社見積もりよりも80％近く費用を抑えることができた現場もあります。 部分的な補修だけをする場合でも、通常はその箇所に足場を組む必要がありますが、リペアレールの場合は、常設したリペアレールから簡単にその補修箇所に行って作業ができるので、80％近くの費用削減が可能になるということですね。 具体的な金額としては、2世帯の雨漏り対策の工事で、他社は800万円。リペアレールでは180万円という見積もり額でした。結果としてリペアレールできちんと雨漏りも止めることが出来ました。 長期修繕計画をリペアレールがあることを前提に、作成し直すという管理組合も今後はどんどん増えるのではないかと思っています。
リペアレールを展開していく上での体制
せっかくリペアレールを常設したとしても、「必要なときに、必要な箇所だけを正直に修繕」してくれる管理会社とのコラボがないと、この工法によるコスト削減効果は発揮できません。 修繕で売り上げを見込んでいるような管理会社は、住民目線でなく自分たち都合での提案をしがちなので、リペアレールを常設していたとしても、やらなくていい工事を提案してくることが多いからです。 また、リペアレール導入により、大規模修繕による売上げの見込みがなくなるとなれば、管理委託業務の解約通知をしてくる可能もあります。 配管保全センターでは、大規模修繕などの修繕工事を収益源とせず、管理組合に寄り添った管理を行う管理会社のご紹介も行っています。 修繕工事で使う材料は、より耐久性が高く、妥当な費用であることが望ましいですよね。 配管保全センターでは、調査研究団体との連携でそういった材料の情報を収集し、それらを提案・活用して長期修繕計画を作成する支援も可能です。 また、リペアレール工法は、ロープワークの資格を持つ全国の職人のネットワークを活用して対応しております。地方のマンションでも安心して導入いただけます。
リペアレールは、大規模修繕の費用を大幅に削減し、修繕積立金の値上げをストップさせる画期的な工法です。
マンションの維持管理を効率化し、建物の寿命を延ばすことにもつながります。
ご興味のある方は、配管保全センターにお気軽にお問合せください。
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