積立金不足を解消!!
AI修繕ドクターで何ができる？
内容と費用の解説　　　後編

2026年3月23日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い

前編をご覧いただきありがとうございます。

前編では、「修繕費が足りない」という問題の本質が長期修繕計画の構造的な問題にあること、そして今それを解決できる条件が揃ってきたことをお話ししました。

これに対して、これから配管保全センターが始めるAI修繕ドクターのサービスでは「計画を変えること」「工事のやり方を変えること」「業者の選び方を変えること」という3つの方向で、長期修繕計画の構造的な問題を解決し得ることにも触れました。

まだ前編をご覧になっていない方は、ぜひ先に前編からご覧ください。

後編では、その3つについて、具体的な中身と費用をご説明します。

計画をどう変えるか？　AIによる長期修繕計画の作成と継続更新

導入フェーズ――30年以上の長期修繕計画の基本フォーマット作成

AI修繕ドクターを導入する際、管理組合の皆さんにお願いすることは、いくつかの書類をご提供いただくことだけです。

複雑な手続きは必要ありません。あとはAIと熟練担当者が代行します。

具体的な流れとしては以下です。

① まず、建物情報の収集です。マンションの設計図面や過去の修繕履歴や見積書などの書類をご提供いただきます。

② 次に、初期診断・ヒアリングです。熟練担当者が管理組合の皆さまからヒアリングを行い、その情報をもとに、高耐久材料を用いた長期修繕計画の方針を策定します。

③ そして、実際にAI活用による長期修繕計画の作成を行います。複数の条件設定と積立金のシミュレーションをAIで精緻に行い、マンションに最適といえる30年以上の長期修繕計画の基本フォーマットを作成します。

④ 最後に、組合向けの説明会を実施して長期修繕計画の内容と今後の流れを丁寧に解説します。

この導入フェーズの費用は、初期費用15万円〜となります。

運用フェーズ――毎年「起点」を更新

一度計画を作って終わり、というのがこれまでの長期修繕計画でした。

AI修繕ドクターは違います。1年間で実際に実施した小規模修繕などの最新データを反映させ、毎年その年を新たな起点とした向こう30年以上の長期修繕計画をシミュレーションし直します。

例えば、2026年に計画を作ったとします。翌2027年には、2026年に行った修繕の実績や工事費のデータを反映させて、2027年を起点とした2027〜2057年といったまでの30年以上の計画を作り直します。

これにより、計画が実態と乖離することなく、常に「最新で正確な未来予測」を保持し続けることができます。

これは単なる状況報告レポートの提出ではありません。

毎年ゼロベースで未来を再計算し続ける、新しい形の長期修繕計画といえます。

この運用フェーズの費用は、年間3万円〜（毎年継続）です。

なお、高耐久材料の選定において、私たちが独自に耐久年数を決めることはありません。

メーカーが公式に発信している試験結果や化学的根拠を、熟練担当者が読み解き、AIを用いてシミュレーションに落とし込みます。

実際の材料保証や施工保証は、メーカーおよび施工会社が提示する内容に厳密に準拠します。

工事をどう変えるか？——効率的な点検と小規模修繕の積み重ね

「大規模修繕で一気に直す」から「必要な時に必要な箇所だけ直す」へ

従来の修繕は、足場を組む大規模修繕のタイミングに合わせて一気にまとめて直すことが前提でした。

しかしこのやり方では足場を組むための高額な費用が発生し、本当に修繕が必要かどうかに関わらず、一度に多くの箇所を修繕してしまうという無駄や非効率が伴いがちになります。

AI修繕ドクターが提案するのは、リスクに応じて効率的な点検と小規模修繕を積み重ねていくアプローチです。

高耐久材料を採用した場合、原則として毎年大規模な全面検査を行う必要はありません。

人への危害リスクが高い「タイルの剥落」については優先的に管理しつつ、ひび割れ・塗料・防水材などの劣化については、18年周期の大規模修繕のタイミングに合わせた点検で十分に対応できると考えています。

リスクの種類と緊急度に応じて、点検と修繕の頻度・規模を賢くコントロールする。

これが、足場や過剰工事といった非効率なコストをなくす考え方です。

タイルの剥落チェックは、ピンポイントで手軽に修繕

タイルの剥落は人への危害リスクが高いため、管理の優先度は高くなります。

ただし、マンション全体に巨大な足場を組む必要はありません。

バルコニーや廊下側はもともと足場が不要なことが多く、実際にチェックが必要なのはマンションの妻壁やエレベーター壁といった限定的な箇所です。

これに関して無足場工法を活用すれば、タイルの剥落チェックは世帯あたり5,000円〜で実施可能です。管理組合が「やりたい時に、気軽に」点検できます。

効率的な点検と小規模修繕を支える3つの技術

ピンポイントの点検と小規模修繕を可能にする技術が3つあります。

一つ目は、ドローン＋赤外線です。

劣化状況を広範囲にわたりスピーディに把握することができます。

ただし、ドローン＋赤外線は、日当たりのいい場所に限られます。

そのほか二つは、先ほど触れた無足場工法です。

まず二つ目は、ロープアクセスです。

熟練した技術者がロープで外壁を降りながら、局所的な補修を機動的に実施します。足場なしで、必要な箇所だけに対応できます。

三つ目は、リペアレール工法です。

マンションに常設のレールを設置することで、いつでも気軽に点検だけでなく小規模修繕がスピーディに行えます。

職人は手元のリモコンで上下だけでなく左右にも自由自在に移動できるのが特長で、必要な箇所を必要なタイミングで修繕でき、建物の健康状態を常に最適に保つことができる画期的な工法です。

リペアレールに関しては、こちらの動画を参考になさってください。

「修繕積立金値上げストップ！大規模修繕の常識が変わる　足場不要の革新的工法とは」 これらの技術を組み合わせることで、足場コスト不要で、効率的な点検と小規模修繕を積み重ねることができ、大規模修繕の18年以上の周期が実現します。

業者選定をどう変えるか？ ——設計と業者選定の完全分離

大規模修繕工事はスマート修繕社へ

大規模修繕の設計から業者選定までを一社の設計コンサルが担うという旧来の方式は、不透明なコスト増の温床となっていました。

計画を作る側が業者選定にも関与するとなれば、どうしても癒着や利益誘導が生まれやすくなります。

AI修繕ドクターでは、修繕工事の種類によって、担う会社を明確に分けます。

外壁・防水・タイルといった大規模修繕工事については、業者選定を提携先のスマート修繕社に委ねます。

スマート修繕社は談合排除に特化した独自のシステムを持ち、管理組合が適正価格で大規模修繕を発注できる環境を提供しています。

給排水設備は配管保全センターへ

給水管・給湯管・排水管・受水槽方式から直結増圧方式への変更など給排水設備の保全・更新については、配管保全センターが担当します。

管理組合の皆さんと話し合いながら、最適な保全方針と工事内容の設計提案を無料で行い、その内容に対応できる実績ある業者を相見積もりの候補の1社としてご紹介します。

「結局は同じじゃないか」という疑問に答える

「設計した会社が業者を紹介するなら、結局は同じじゃないか」と思われる方もいるかもしれません。

旧来の設計コンサルも、形の上では複数社から相見積もりを取り、最終的には組合が業者を決めます。

ただ、実態はどうかというと、「資本金5,000万円以上」「ISO認証取得済み」といった応募条件が設定されていることがあります。

給排水設備の工事品質と、こうした条件が本当に関係があるかといえば、必ずしもそうではありません。

最初から特定の業者しか手を挙げられないように仕組まれていて、形式上は競争入札でも、実質的には業者がすでに絞られている、というのが実態です。

配管保全センターはこういった条件を設けません。

そもそも、そのような条件を設けることがおかしいということも、このチャンネルでずっとお伝えしてきた通りです。

なぜ無料で設計提案ができるのか

旧来の設計コンサルも、紹介した業者から手数料を受け取っているケースが少なくありません。

配管保全センターも同様に、紹介した業者が選ばれた場合、その業者から手数料を受け取ります。決定的な違いは、それを公言しているかどうかです。

配管保全センターは、手数料を含めた上での見積もりを相見積もりの1社として提示します。

それでも他社と比較して圧倒的に安価となるケースもあり、「こんなに安くなるとは思わなかった」というお声をいただくこともあります。

設計提案を無料で行えるのも、このモデルがあってこそです。その上でご判断いただければと思います。

業者選定に不安な場合はサポートも可能

専門知識のない管理組合の皆さんが複数の業者の見積もりを比較し、適切な業者を選ぶのは、実際にはなかなか難しい作業でもあります。

「どの見積もりが適正なのか判断できない」という場合は、中立的な立場から配管保全センターが業者選定のサポートをすることも可能です。まずはお気軽にご相談ください。

オプション——組合のニーズに合わせた柔軟な追加対応

AI修繕ドクターの基本サービス（年間3万円〜）の枠を超えて、以下に挙げるようなより高度な対応や個別のご要望がある場合は、オプションとして個別にご対応します。

大量データの反映——1年間で行った改修工事が非常に多く、シミュレーションへの反映作業が膨大になる場合に個別に対応します。

対面での説明会——基本はオンラインでの説明会ですが、理事会や総会など、組合へ直接訪問しての説明が必要な場合は、別途ご対応します。

無足場工法での実地点検——リペアレール等を用いた妻壁のタイル全面打診など、実際に現地で点検を行う場合（規模により世帯5,000円〜）に個別に対応します。

大規模修繕の業者選定支援——実際に大規模工事を行う際、仕様書を作成し提携先（スマート修繕等）へ引き継ぐ場合に個別に対応します。

クロージング

いかがでしたでしょうか。

長期修繕計画を変え、工事のやり方を変え、業者の選び方を変える。この3つを一体で実現することで、これまで無駄に払っていた修繕費を大幅に削減し、管理組合の新たな資金を捻出することができます。

それがAI修繕ドクターです。

長期修繕計画は、ただ従うだけのものではありません。

正しいデータに基づき、高耐久材料を活用し、必要な時に必要な小規模修繕を行う。

皆さんの大切な資産に、最高品質の計画と、安心をお届けしたい。それが、私たちの想いです。

「うちのマンションの修繕計画を見直したい」「積立金が本当に足りるのか不安だ」「配管保全と大規模修繕を一体で考えたい」という理事会の方は、ぜひお気軽に配管保全センターにお問合せください。