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長期修繕計画作成は誰に頼む？ 6つの選択肢を検証
2025年6月1日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い
これらの変化に対応せずに古い計画のままでは、実態に合わない無駄な修繕をして資金不足を招く恐れがあります。
そのため定期的な見直しにより、現実的で効果的な計画に調整することが、マンションの資産価値維持と健全な資金管理において不可欠といえます。
このように各区分所有者のお財布事情に直結する長期修繕計画の作成は重要であるからこそ、その作成を誰に頼めばいいかは、十分に検討すべきことといえます。
いつも管理会社に頼んでいたのだから、それでいいじゃないかで済む問題ではないと考えています。
長期修繕計画はあくまで予算取りなので、厳密さは問われないとはいえ、大規模修繕の実施サイクルが短かかったり、かなり高めの工事費用となっていた場合、数千万円、大きな規模のマンションでは数億円規模の無駄な出費に繋がる可能性があります。
今回は、大切な長期修繕計画を誰に頼めばいいのか、6つの選択肢について、それぞれの特徴や留意点をお話します。
長期修繕計画作成にあたって、とても参考になる情報ですので、ぜひ最後までご覧ください。
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長期修繕計画作成の委託先に求められる4つの要素
まず、長期修繕計画作成の委託先を選ぶ際にポイントとなる4つの要素についてお話しします。
1つ目：専門知識の幅広さ
適切な長期修繕計画を作成するには、建築の知識はもちろん、設備の知識、管理規約の理解、共用部と専有部の区分、管理組合の会計知識、そして積立金のルールなど、非常に幅広い専門知識が必要です。 どれか一つでも欠けていると、現実的でない計画ができあがってしまいます。2つ目：請負先の組織の方針
これが意外と見落とされがちなんですが、長期修繕計画作成の請負先の組織が管理組合に寄り添ってくれるのか、それとも利益至上主義なのか。また、大規模修繕の周期をどう考えているか、12年周期なのか、15年なのか、20年なのか。 さらに、大規模修繕だけでなく、小規模修繕でこまめに対応していくといった方針を大切にしているか、それを実現するための技術や知識を持っているか否かはとても重要なポイントです。3つ目：建物診断の質
長期修繕計画の精度を高めるために、ある程度の建物診断が必要といえますが、建物診断の費用は小規模なマンションでも20万円から100万円までと幅があります。 目視調査だけなのか、打診調査や専用機器を使った詳細調査まで含むのか、住民アンケートを実施して実際の住み心地や不具合を把握してくれるのか、このあたりをどこまで掘り下げて行うのかによって、計画作成の費用が違ってきますし、何より、計画の精度が大きく変わります。 ただ、計画の段階で、そこまでする必要がない場合もありますので、どこまで行うのか、そのバランスが重要となってきます。診断費用がただ高いだけで、内容が伴っていないというのは論外ですが。4つ目：トータルサポート力
劣化診断だけでなく、現実的な資金計画を立案できるか、そして何より重要なのが、総会での合意形成支援のノウハウを持っているか否かです。 どんなに良い計画を作っても、住民の皆さんの理解と合意がなければ実行できませんからね。長期修繕計画作成の委託先6つの選択肢を検証
それでは、長期修繕計画作成を誰に頼んだらいいのかについて、おおまかに6つの選択肢にわけましたので、１つ１つ見ていきましょう。 今回は、６つにわけましたが、守備範囲が重なっていることも多く、分類に苦労したのですが、考えを整理するために、便宜上、６つにわけたと理解していただければと思います。 なお、計画作成費用は、それぞれ高め、安めがありますが、目安としての相場は30万円から35万円程度で、200世帯規模でも40万円から45万円程度のところが多いかと思います。 ただし、マンションの積立金会計が複数になるとさらに費用が必要となります。①管理会社
まず管理会社に長期修繕計画作成を頼む場合です。 ＜特徴・強み＞ 管理業務上で建物の状況をある程度、把握しているため、現状をそれなりに理解した計画作成が可能といえるでしょう。 管理会社によっては、管理業務の中に長期修繕計画作成が含まれていることもあり、そういった管理会社では、長期修繕計画作成費用を特別に支払う必要がないこともあります。 ＜留意点＞ 留意点としては、管理会社の方針によって異なりますが、修繕工事を収益源としている管理会社の場合、最初から自分たちの手数料を２～３割上乗せして長期修繕計画をつくることが少なくないといえます。 また、大規模修繕の周期を短めの12年といった期間にして、工事の機会を増やそうとすることもありえます。 ただ、長期修繕計画上で予算が高くなると、修繕積立金を値上げする必要が生じて、住民からの賛同を得るのが難しくなるため、わざと計画は安めの予算にしておき、工事が近づいたら「想定より費用がかかります」と一時金を徴収するといったケースもありますので注意が必要です。 結局は、依頼している管理会社は住民サイドに立った良心的な管理会社なのか、あるいは利益至上主義の管理会社なのかが重要なポイントとなります。 なお、規模が大きくなく技術者がいない管理会社の場合、長期修繕計画をフロント担当や自社で作成せずに、設計コンサル等に丸投げしてしまうことが多くなります。 また、それなりの規模の管理会社でもフロントや技術者レベルで個人任せだと修繕に関する知識が不足している場合もありえます。
②設計事務所
＜特徴・強み＞ 建築のプロフェッショナルによる高い専門性が最大の強みです。中立的な立場で建物の診断および、長期修繕計画の作成が可能で、技術的な精度は高いと期待できます。 ＜留意点＞ ただし、新築の場合の知識は豊富だけれど、既存のマンションを改修する知識は不足している場合も多々あります。 最新の工法や材料に関する知識も、会社や担当者によってばらつきがあると言えます。 また、設備や管理規約、会計などの建築以外の知識が不足している場合もあります。 さらに、管理組合とのコミュニケーションが得意でない事務所もあり、専門的すぎて住民の方には理解しにくい説明になることもあります。
③大規模修繕専門会社
＜特徴・強み＞ 大規模修繕工事の実績が豊富なため、現実的で実施可能な計画を立てやすいのが特徴です。 ＜留意点＞ しかし、自社工事への誘導の可能性は否定できません。長期修繕計画作成段階で中立性を確保できるかが重要なポイントとなります。 また、建築や設備以外の知識、特に管理規約や会計面での知識が不足している場合があります。
④修繕コンサル
＜特徴・強み＞ 総合的な知識を持ち、多角的な視点からコンサルティングが可能です。管理組合の立場に立った提案ができ、中立性も保ちやすいのが特徴です。 ＜留意点＞ ただし、業者によって専門性や得意分野が大きく異なります。コンサル会社といっても、実際には個人事業主レベルのところから大手まで様々です。⑤NPO法人系
＜特徴・強み＞ NPOだけでなく、一般社団法人といった形態のところもあります。基本的には利益追求を目的としないため、管理組合に寄り添った提案が期待できるところが多いといえます。 ＜留意点＞ 専門知識の幅や深さに大きく差があること、また、継続性の面で不安があるケースもあります。 また、業務そのものはそこに加盟している設計事務所に振り分けるケースが多く、結局は振り分けた設計事務所の能力次第となります。
⑥個人マンション管理士
＜特徴・強み＞ 個人や数人でチームを組んでいるマンション管理士や建築士さんで、フットワークが軽く、個別のニーズに柔軟に対応できます。 費用が比較的抑えられる場合が多いです。 ＜留意点＞ 個人によって専門知識や経験にかなり大きな差があります。 対応できる業務範囲も人によっては限定的な場合があり、個人個人の持つ知識・実績・コミュニケーション力の見極めがとても重要です。依頼先の選び方のポイント
これまで6つの選択肢を見てきましたが、「結局どこを選べば良いの？」というのが皆さんの本音だと思います。 選び方のポイントは以下の通りです。 まず、複数の業者から提案を受けることです。1社だけでは比較できません。 次に、建物診断をする場合の各項目の内容を具体的に確認してください。20万円の診断と100万円の診断では内容が全く異なります。 そして、修繕周期の考え方について必ず確認してください。なぜその周期なのか、根拠を明確に説明できるかが重要です。 最後に、総会での説明対応や、計画の見直し時のサポート体制についても確認しておきましょう。 どの選択肢にもメリット・デメリットがあります。重要なのは、あなたのマンションの状況と管理組合の方針に最も適した選択肢を見つけることです。
ウェブセミナーのご案内
なお、配管保全センターでは、来たる7月3日19時に、「長期修繕計画を作成上”必ず知っておくべき超重要ポイント”」としてウェブでの無料セミナーを開催することにしました。 以前、2度にわたり当チャンネルにご登場いただいた株式会社マンション維持管理コンサルティングの森本充社長をお招きしています。 今回お話しした観点を踏まえて、もっと具体的で踏み込んだ内容をお話いただく予定です。 セミナー参加ご希望の方は、こちらから、もしくはQRコードから、お気軽にご登録ください。 なお、当日はみなさまからのご質問にもお答えできる時間を取りたいと思っております。きっと皆さまの現状に役立つ情報をお話しできることと思っております。 皆さまのご参加をお待ちしております。
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