専有部の給水・給湯管　一斉更新できる!　手順と費用例

2022年10月14日
この記事のカテゴリー : 給水・給湯管の保全

マンションは築25年を過ぎた頃から、専有部の給湯管からの漏水事故が多発するようになります。これは給湯管の劣化や配管の不具合によるもので、全国的にみられる傾向です。

そのため、給湯管とほぼ同じルートに配管された専有部の給水管と併せて、管理組合主導で一斉に給水・給湯管を更新するマンションが増えています。

ただ、専有部のみの配管の取替え工事は課題も多く、管理組合主導での一斉更新になかなか踏み込めないところも多いのが現状といえます。たとえば、
・そもそも専有部の配管の取替え費用は修繕積立金として積み立てていない
・従来の管理規約では、管理組合で専有部のみの工事は取り扱えない
・専有部の工事は各世帯での作業工期が長く、断水になるので抵抗感がある
・各世帯で部屋の広さやレイアウトが異なり、工事費用に差が出て不公平感がある
・すでに配管を取替えた世帯があった場合に不公平感がある
といった課題です。

今回の投稿記事では、このような課題を克服しつつ、管理組合主導で給水・給湯管の更新工事を実施した事例をご紹介します。

どのように着工までこぎつけたのか？工事実施までの手順と費用について、配管保全センターが施工会社やマンション管理士と共に実施のお手伝いをした実際の事例をお話しますので、ぜひ最後までご覧ください。

動画

 

給水・給湯管の一斉更新に至る背景

それでは、まず、専有部の給水・給湯管の一斉更新に至った背景についてお話します。

今回事例として取り上げるマンションは築29年のファミリータイプの約40世帯で、管理会社からは修繕積立金の値上げを要求されていました。また、給湯管として使われている銅管からの漏水事故もすでに2件起きていました。

管理組合内の修繕委員会では、管理組合指導で給湯管の一斉取替えを検討しますが、十分な修繕積立金がなく、給湯管内に樹脂を塗ることで配管を再生させる更生工事の可能性を探ったところ、業者からは一戸あたり32万円という見積もりが提示されました。

このような更生工事を行った場合、保証期間が過ぎると結局は配管の取替えが必要になる可能性が高いこと、また、給湯管の更生工事のあといずれ、給水管の更生工事も行うことになることを考えると、給水・給湯管の取替えを行う更新工事とそれほど費用が変わらなくなるのではないか？
更新工事の見積もりも取りたいということで、配管保全センターにご相談をいただきました。

配管保全センターでは4社から更新工事の見積もりを取り、最も安いところでは内装復旧費込みで、一戸あたり70万円程度でできるところが見つかりました。

配管内に樹脂を塗る給水・給湯管の更生工事を両方実施すると、約40世帯という規模ではおそらく60万円程度の費用がかかることが予想されます。

その場合、結局、給水・給湯管両方の取替工事を行う必要が生じる可能性があり、理事会と修繕委員会としては、この際、取替工事（更新工事）を行ったほうが節約になるし、安心できるという判断に至りました。

ただし、修繕積立金が潤沢ではないため、管理組合として給水・給湯管の取替えのガイドラインを作成し、各世帯がリフォームをする際にガイドラインに従って給水・給湯管の取替えをすれば、管理組合が補助金を出すという方針で行くことにしていました。

ところが、このところの世界情勢の変化により、給排水設備の部材や人件費の値上がりが頻繁かつ大幅になってきたこと、また、各世帯のリフォームを待っている間に、漏水事故が起きた場合に、階下の世帯への被害対応が大変になる可能性があることから、2022年の4月頃には思い切って管理組合主導で一斉更新しようという動きになりました。

なお、専有部には、排水管もありますが、排水管も対象にすると一戸あたりの負担額がさらに増えることが懸念されました。幸い排水管の材質が塩ビ管であったことから、別の保全対策を実施することにして、排水管は今回の一斉更新の対象から外すことにしました。

排水管に対する対策については、別の投稿記事でお話します。

部屋の広さやレイアウトの違いへの対応

図①は当該マンションのそれぞれの部屋のタイプで、給水管と給湯管がどのように配管されているかをイメージ図で示しています。

小さくてよく見えないですが、ポイントは部屋のタイプが11通りあり、広さや配管のレイアウトがそれぞれ異なるということです。

図①

厳密にいえば、同じタイプの部屋でも実際の配管のされ方は違いますし、リフォームにより内装も違うので、全ての部屋で工事費用が異なることになります。

ただし、部屋のレイアウトごとに工事費用の負担額を変えるとなると、それぞれの立場から意見が出て、議論が収束しないと思われますし、多少広さが異なっていても大工や配管工といった職人の作業時間はそれほど変わらないこともあり、今回は、どのタイプの部屋でも一律70万円ということで、住民からの合意が得られました。

そうすることで、事前に費用をかけて、全ての部屋の厳密な見積もりを行うことも不要となりました。

復旧工事の際に、どうしても内装のグレードを上げたいという要望があれば、世帯ごとに個別で対応しますが、その場合はオプション費用として、各世帯が負担することとしました。

また、リフォーム時にすでに、配管を樹脂管に取替え済みの世帯には、取替えたことをきちんと確認したうえで、工事費用を返金するという制度も作りました。

工事完了までのスケジュール

表①に工事完了までのスケジュールを示しました。

修繕委員会では工事に関するミーティングを毎月開き、理事会に結果報告をしました。

なお、工事にあたっては慎重を期して管理規約の改定等も必要と考えたため、私も理事を務めている一般社団法人マンション維持管理費削減機構と管理組合がコンサルタント契約を結びました。

期間は工事完了までで、費用は毎月5万円となります。

表①

工事前の、7月に開かれた臨時総会では、以下の項目を上程しました。
特別決議として、現行の管理規約を改定して専有部の取扱いと返金制度を追記すること。
それから、専有部の給水・給湯管の更新を一戸あたり70万で実施すること。
さきほどの、マンション維持管理費削減機構と5万円のコンサル契約を行うこととしました。

また、普通決議として、マンション保険の見直しとして、現在入っている保険を中途解約して新規に契約し直すことで、保険料を5年間で60万円削減すること。また、保険の請求を管理会社経由ではなく保険代理店経由で行うこととしました。
これは、マンションの保険を熟知し、複数の損保会社の保険を扱っている保険代理店を配管保全センターがご紹介したあと、組合と代理店が打ち合わせをして上程するに至りました。

なお、保険に関しては、今回の一斉更新工事に協力しない世帯については、「今後、その世帯で漏水事故を起こした場合、管理組合が加入しているマンション保険の水漏れ調査費用と個人賠償包括特約を使用しないこと」に同意いただく承諾書にサインしてもらうようにしました。結果、どの世帯も工事を拒否しなかったということも一斉更新を実現した大きな要因といえます。

修繕積立金が不足している分については、一般会計から繰り入れることとし、今回の工事では借り入れや一時金の徴収を行わないこととしました。

最後に、長期修繕計画案の修正案を提示し、これらの項目を決議して、無事、合意にいたりました。
なお、給排水設備に関わる長期修繕計画案としては、前回の総会で決議された保全対策も併せて、結果的に当初約7千万円としていた予算を4.4千万円に下げることができました。

臨時総会の翌月の8月には住民への工事説明会を実施し、その後の10日間で、全世帯に向けて室内調査を行う希望日程のアンケートを取りました。

アンケート結果を受けて、9月に各戸での内装状況等の全室調査を行いました。

工事は1日目に配管の取替えを行い、2日目に内装復旧をする予定ですが、全室調査のあと、先行して3世帯で実際に取替工事を行い、その日程でできるかの見極めを行い、取替えのための工法を確定しました。

各世帯での断水は1日目の日中のみとなります。

なお、今回は取替え工事を1日で済ませる工程ですが、状況によっては、1日で終わらない場合もあります。

現在、年内に全戸の工事を終わらせるべく、工事を実施中です。

今回のケースでは、修繕委員長が積極的に漏水事故のリスク等を以前から継続的に住民に発信し続けていらっしゃったことで、住民の方々の理解を得やすかったという背景もあり、工事着工までスムースに進めることができました。

なお、それぞれの項目のもう少し深い内容については、別の投稿記事でお話する予定です。