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区分所有法の改正！ 組合主導で専有部配管を一斉更新可能！ 具体的な4ステップ
2026年6月10日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い
これに関して、2026年4月に施行された区分所有法の改正は皆さまにとって朗報といえると思います。
改正により、管理組合にとっては、一斉更新をしやすい環境になったからです。
条件を整える必要はありますが、共用部分の配管を更新する工事に併せて、つながっている専有部分の配管も一緒に、管理組合が主導して、修繕積立金を使ってまとめて更新していく。そうした進め方が、以前より取り組みやすくなったということです。
各ご家庭がバラバラのタイミングで替えるのではなく、組合が計画的に、まとめて取り替えていく、という流れです。
そこで今回は、「で、うちのマンションは、いったい何をすればいいの?」という理事会の皆さんの疑問にお答えして、組合が進めるべき手順を、4つのステップに整理してお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
大切なお断り
具体的な話に入る前に、一つ、大切なお断りをさせてください。 法改正の内容は、お住まいのマンションの状況や、工事の内容によって扱いが変わってきます。 この動画は、あくまで一般的な考え方をお伝えするものです。 とくに「決議は過半数か、4分の3か」といった点については過半数の場合が多いとは思いますが、マンションごとの事情によって変わってきますので、実際に進める際は念のため専門家にご確認いただくのが確実です。
4つのステップに入る前に
さて、4つのステップに入る前に、先に二つ、お伝えさせてください。 一つは、今回は「共用部分の更新に併せて、専有部分も一緒に」という進め方を前提にお話ししますが、共用部分とは切り離して、専有部分の配管だけをまとめて更新する、という進め方をするマンションもある、という点です。 その場合も、やるべきことの流れは、これからお話しする4つと基本的に同じだと思っていただければと思います。 もう一つは、この4つのステップの中で、どうしても欠かせないのは、総会できちんと住民の合意を得るということです。 一方で、規約や長期修繕計画をどこまで整えるかは、マンションによって事情が違います。 すでに規約に必要な定めが入っているマンションもあれば、新たに整えたほうがよいマンションもあります。 このあたりの判断は専門的になりますので、後ほどあらためて触れます。 そして、こうした手順をきちんと踏んだとしても、どうしても強く反対される方が出てくることはあります。 話し合いで折り合えればよいのですが、こじれてしまえば、最終的に裁判で決着をつける、という可能性もゼロではありません。
ですから、これからお話する4つのステップは「これさえやれば、誰一人反対せず、すんなり進む」というものではありません。
そうではなく、「進め方として筋を通しておくことで、後々のトラブルをできるだけ減らし、たとえもめたときにも、組合として、誠実に手順を踏んできた、と言える状態にしておく」ための、いわば備えと言えます。
配管の問題から目をそらして先延ばしにすれば、マンションのスラム化リスクが高まります。
マンションの将来を本気で守ろうとするのであれば、もめることも承知で進む覚悟も必要になります。
それでは、4つのステップを順番に見ていきましょう。
ステップ① 管理規約を整える
最初のステップは、管理規約です。 専有部分の配管を、共用部分と一緒に、組合の費用で更新していくには、その根拠が管理規約にあることが欠かせません。 具体的には、次のようなことを規約に盛り込んでおくのが望ましいです。
一つは、「組合が、専有部分の配管も共用部分と一体で更新できる」という定めです。
もう一つは、「その工事費用に、修繕積立金を使ってよい」という定めです。
そしてもう一つ、実際に規約を整えたマンションでよく加えられているのが、「正当な理由がなければ、各世帯は専有部の工事を断れない。
ただし、すでに自分で配管を新しくした人については、別途、配慮する」という定めです。
お住まいのマンションの状況に合わせて、整えていくことになりますが、規約の書き方ひとつで扱いが変わる専門的な部分です。
マンション管理士など専門家に整えてもらうのが確実です。
ステップ② 長期修繕計画に組み込む
二つ目は、長期修繕計画への組み込みです。
規約の面が整ったら、いつ、どれくらいの費用をかけて行うのか？ 具体的に進めていきましょう。
専有部分の配管更新を長期修繕計画に盛り込んで、「いつごろ、これくらいの規模で実施する」という計画を、組合の中で共有します。
専有部分まで含めて更新すれば、当然、これまでの計画より費用はふくらみます。
修繕積立金が足りるのか、足りないならどう備えるのか。
計画に組み込むとは、この資金の見通しまで含めて考える、ということです。
長期修繕計画への組み込みに関連して、こちらの動画もご参考にしてください。
積立金不足を解消!!AI修繕ドクターで何ができる？内容と費用の解説 後編
ステップ③ 公平な費用調整をする
三つ目は、公平な費用の調整です。
「すでに自費で配管を替えた人は、どうなるの？」という点ですね。
リフォームのときに、ご自分のお金で配管を新しくされた方もいらっしゃいます。
その方々からすれば「自腹で既に更新したのに、二重に更新費用を払うようなものではないか」と、不公平感が生まれてしまいます。
この点については、今回の改正内容でも「先に替えた方への公平な配慮をすべきだ」という考え方を示しています。
ですから、すでに更新済みの方には、その分を補償するなど、公平になるような調整をした上で進めていく、という流れになります。
もう一つ、内装の復旧についてです。工事で壁や床を開ければ元に戻す必要がありますが、組合の費用で戻すのは、あくまで標準的な仕様までです。
「せっかくだから、もっと良いグレードにしたい」という場合、その差額はご本人の負担になります。
全員の積立金から、特定の方だけ高い費用を出してしまうと、かえって不公平になるからです。
補償額の計算方法については、こちらの動画も参考にしてみてください。
専有部配管 一斉更新 既に配管を取替え済みの住戸への補償方法
ステップ④ 総会で決議する
最後のステップは、総会での決議です。
ここが、4つのステップの中でも、いちばんの核になる部分です。
規約を見直すにも、長期修繕計画を変えるにも、工事を実施するにも、総会での決議が欠かせません。
理事会だけで決められることではありませんので、住民の皆さんにきちんと説明し、合意を積み上げていく必要があります。
ここで皆さんとしては「過半数で通るのか、4分の3の賛成がいるのか」どちらで決議をとるのかという疑問があると思います。
普通決議の過半数で決議をとることのほうが、多いと思いますが、どこまでの工事を、どういう形で行うのか。
それによって変わってきますので、専門家にご確認ください。
専門家とよく相談を
この4つのうち、どうしても欠かせないのは、総会での住民の合意です。 一方で、規約や長期修繕計画をどこまで整えるべきかは、お住まいのマンションの規約や状況によって変わってきます。 実は、ここの考え方は、法律が変わったばかりで、専門家の間でも、まだはっきり固まりきっていない部分があると言えます。 ということで、この動画でお伝えした4ステップは、「こう進めておけば、まず筋が通る」という、一つの基本の形だと思ってください。 そのうえで、自分たちのマンションでは規約をどう扱い、普通決議なのか、特別決議なのか、先に替えた方への補償をどう考えるのか。 こうした具体的なところは、マンション管理士や弁護士といった専門家と、十分に相談しながら進めていただきたいと思います。クロージング
今回は、専有部分の配管の一斉更新について、組合が進めるべき4つのステップ、①管理規約を整える、②長期修繕計画に組み込む、③公平な費用調整をする、④総会で決議する、この流れをお話ししてきました。
法律が変わって新しい道が開けたとはいえ、実際に進めるには、こうしたステップを一つずつ踏んでいく必要があります。
決して簡単な道のりではありません。それでも、専有部分の配管を放置したまま、漏水が頻発するマンションになってしまうことを考えれば、今、この準備に取りかかる意味は、とても大きいと言えます。
「うちの規約だと、何から手をつければいいのか」「長期修繕計画に、どう盛り込めばいいのか」「先に替えた人への補償を、どう考えればいいのか」。
こうしたお悩みをお持ちの理事会の皆さんは、配管保全センターにご相談ください。
私たちは、特定の工法や業者に縛られない中立的な立場で、皆さんのマンションの事情に合わせた、無理のない保全の進め方を、マンション管理士さん等とも連携しながらご提案しております
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