勉強部屋
排水管立管 取替え工事 費用削減には 日程調整がカギ！
2022年12月8日
この記事のカテゴリー : 勉強部屋おすすめ記事 排水管の保全
マンションの総会で、専有部内にある排水管立管の取替え工事を決めたあとで苦労するのが、実は工事の日取りを決める日程調整です。
今回の動画では、この日程調整のやりかた次第で、工事費用をかなり削減できる可能性があるということについてお話しますので、ぜひ最後までご覧ください。
動画
なぜ日程調整に苦労するのか
まず、日程調整しなくてはいけない作業項目としては、 事前調査を行うための日程調整 と 実際の工事実施日の日程調整 のふたつです。事前調査を行うための日程調整
事前調査をなぜ行う必要があるのかですが、専有部内の排水管の立管を取替えようとすると、当然、立管があるトイレの壁やキッチンの壁を壊す必要があります。 排水管の立管を取替えようとしているマンションは、たいてい、築年数が30年以上で、多くの部屋ではリフォームされています。 また、リフォームされていなくても、部屋のタイプが様々あり、多い所では20種類ほど異なるタイプがある場合もあります。
ということで、工事を実施するにあたって、全ての部屋を事前調査して、
・壁のどの部分を開口するのか
・内装復旧する際のクロスなどの種類をどうするのか
・工事する当日までに、工事箇所周辺の荷物を整理しておく必要があるのか
といったことを確認しておく必要があります。
実際の工事実施日の日程調整
事前調査が終わったら、実際の工事実施日の日程調整を行うのですが、排水管の立管の取替え工事は、01号室系統、02号室系統と、それぞれ縦の系統ごとに工事を行う必要があります。 7階建てくらいまでは、系統ごとに1階から最上階まで一気に作業を行いますが、14階建てといった場合には、最初は1階から7階まで。そのあと7階から14階までと2段階にわけて取替え工事を行う必要があります。 また、水の利用制限についても、工事当日は工事をする系統については、うっかり水を使わないなど、周知徹底する必要があります。
工事では当然、部屋の中に工事業者が立ち入ることになりますから、セキュリティの問題で、工事対象の系統の部屋の方々には全員、在宅していただく必要があります。
この全員、在宅していただくというのが、日程調整を行う上で、とても苦労するところになります。覚書を交わしたうえで、鍵を預けていただくのであればいくぶんかは調整が楽にはなりますが、それでも鍵をどのように受け渡すのかといった諸手続きを決めておく必要があります。
日程調整を行う際の問題点
ということで、事前調査と実際の工事実施日の日程調整が必要となるのですが、この日程調整を行う際の問題点として、誰が日程調整をするのかということがあります。 最近設定された管理計画認定制度でも、管理組合が組合員名簿や居住者名簿を備えておくことが認定基準となっていますが、管理会社に任せっきりで管理組合が名簿を保持しておらず、日程調整するにあたっては、管理会社に頼らざるを得ないといった管理組合さんも多いのではないでしょうか。 また、仮に、管理組合で名簿を保持していたとしても、理事の方々が日程調整するというのは、煩雑な作業すぎて現実的ではないでしょう。
ということで、選択肢としては、やはり管理会社か、施工業者のいずれかが日程調整をすることになります。
日程調整も管理会社の仕事のひとつとは言えますが、管理会社に依頼すると、管理会社によっては、工事費用の1割から3割といった多額の手数料が工事費用に上乗せされることがあり、管理組合としては、費用が大幅にアップすることになる場合があります。
一方、取替え工事の契約を管理会社経由ではなく、施工業者と直接すれば、管理組合が居住者名簿を持っていれば、個人情報保護法に準拠した形で、施工業者が日程調整を実施できます。
日程調整はとても手間と時間がかかる作業ですので、施工業者も日程調整のための費用を見積もりに加えますが、工事費用の１～３割といった金額にはならないと考えられます。
ただし、管理組合が居住者名簿を持っていない場合は、たまに、管理会社が居住者名簿を開示してくれない場合もありますので、管理組合で居住者名簿をしっかり管理・保管しておくことをお勧めします。
とはいえ、よほどのことがない限り、個人情報保護法に基づいて名簿は開示してくれるはずです。
その名簿に基づき、管理組合と直接契約した施工業者は各世帯と連絡を取り日程調整を行います。
工事費用を削減できる日程調整の方法
それでは、これらの問題点を解決すべく、どのように日程調整をしていけば工事費用を削減していけるのかをお話します。 日程調整を行うのに工事費の１～３割程度の手数料が、余計にかからないのであれば、管理会社に依頼してもよろしいかと考えます。 そういった手数料が余計にかかりそうなのであれば、管理組合は日程調整をすることができる施工会社と直接契約すれば、工事費の１～３割程度といった多額の手数料分の費用を削減できると言えます。さきほども述べましたが、施工業者も日程調整のための費用を見積もりに加えるでしょうけれど、工事費用の１～３割といった金額にはならないと考えられます。
その際、
① 管理組合で居住者名簿を持っていなければ、個人情報保護法に基づき、管理会社に名簿を開示してもらう手順を踏みます。
② 施工業者は、事前調査を実施する希望日程を確認するためのアンケート用紙を作成します。アンケート用紙には、工事にあたって日程調整を行うために「施工業者が組合員や入居者に直接コンタクトする」ことを了承してもらうサイン欄を設けておきます。
③ 管理組合がそのアンケート用紙を居住者に配布後、居住者の承諾済みのサインの入ったアンケート用紙を回収します。アンケート用紙をどうしても回収できない世帯がある場合は、管理組合もしくは管理会社がコンタクトを取り続ける必要があります。
④ その後、施工業者が具体的な日程調整を行います。
管理組合主導で直接施工業者と契約しようとするのであれば、施工業者の選定条件として、日程調整もできることとして相見積もりを取ればよろしいかと考えます。
関連記事
