管理会社からの「逆リプレース」って知ってますか？

2022年9月16日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い

みなさん、最近話題になっている「逆リプレース」という言葉をご存知でしょうか。

多くのマンションでは管理会社に管理業務を委託していると思います。もし管理会社を変えたいのであれば、「リプレース」と言って、別の管理会社と業務委託しなおせばよく、その決定権は、常に住民側である管理組合にありました。

ところが、最近では、事情が違ってきました。みなさんの管理組合ではなく、管理会社の方が管理組合を選択する「逆リプレース」という流れが始まってきたのです。

まず、2018年に大手の管理会社1社が委託契約をしていた管理組合のうち、約1割の管理組合に対して、「管理終了」の通告を行ったことで、他の管理会社でもそれを追随する動きが出ています。

逆リプレースが始まった理由としては、管理会社の人手不足などのほか、「住民や理事にクレーマーが多い」とか、「管理費の値上げに一度も管理組合が応じてくれない」から、管理会社として採算が合わなくなったなど、住民側に責任があるかのように、よく記事には書かれています。

実際にそういうことも多分にあるでしょうし、管理会社も商売ですから、採算が合わなければ逆リプレースをするのは仕方のない側面もあるといえます。

また、管理組合側もビジネスとして、常識ある態度で管理会社と接することも当然必要です。

ただ、少し深読みすると、「この管理組合からは、もう十分利益を吸い上げた。もう修繕積立金も残っていないし、これ以上、絞り取るものはない」と見切った上で、「そろそろ契約を切ろう」と管理会社が動いたという見方もできなくはありません。

今回のテーマは、「管理会社からの「逆リプレース」（管理終了宣言）って知ってますか？」ということですが、住民の意識の持ち方ひとつで、未来を快適に暮らせるかどうかが大きく変わってくると言えますので、ぜひ最後までご覧ください。

動画

管理組合の資金力の推移

まず、グラフ①をご覧ください。

赤い点線は、築年数が古くなるにつれ、修繕費用はますます必要となるということをイメージとして表しています。

老朽化による修繕費用に加えて、建設当初よりもマンションの機能・性能をアップグレードさせるための改修工事も必要になります。また、バリアフリー対策といった費用も必要になるでしょう。

一方で、水色の点線は、築年数が古くなるにつれ、管理組合の資金力が下がってくることをイメージとして表しています。

グラフ①

築年数が古くなってくると、新しい居住者が少ないと、どうしても年金生活が主体の高齢者のかたが多くなってくるため、修繕積立金の値上げ等の抵抗が強くなりがちです。

グラフ②の国交省の平成30年度のマンション総合調査では、築39年以上のマンションでは70歳以上の世帯主が47.2％、60歳以上だと77.8％の割合になっています。

グラフ②

グラフ③は同じマンション総合調査での「空室戸数割合」を示しています。築39年以上のマンションで空室の割合は68.8％もあります。

グラフ③

また、グラフ④ではマンション内での所在や連絡先が不明の住戸の割合を示しています。築39年以上のマンションで、2割以上の住戸が所在不明もしくは連絡先不明となっている割合は5%以上にのぼります。

所在や連絡先が不明の住戸が増えると、管理費や修繕積立金を収集できなくなる可能性が高くなります。

グラフ④

資金力が低下すると、管理会社からの「逆リプレース」の宣告を受ける可能性が高くなると言えるでしょう。

住民の”無関心”が「逆リプレース」を招く⁈

大規模修繕の2回目を迎えるくらいの築年数にあるマンションでは、一部の理事の方々は「この先、管理不全に陥るのでは？」という危機意識をお持ちになると思います。一方で、その他の住民の方々は、マンションの管理運営に無関心で、管理会社に任せておけばいいと思っているかたがとても多いのではないでしょうか。

一般的な傾向として、住民は修繕積立金の値上げにはうるさく言うのに、いったん払ってしまったお金には無頓着といえます。自分たちの修繕積立金がどういったことに使われているのか、また、実施しようとしている工事は相場より高くないのかといったことに無関心だと、管理会社にとっては、「これほどいいお客さんはない」ということになります。

「長期修繕計画は、管理会社の売上予定表」とよく揶揄されますが、これは、住民が管理に関して危機意識を持たずに、無関心のままだと、長期修繕計画に記されているというだけで、無駄な工事が次々と行われ、それが管理会社の売上として計上されるということを揶揄しています。

それで、いよいよ、築年数が経ち、いろんなことにお金がかかると気づいたときには、管理会社から「逆リプレース」の宣告を受けてしまう可能性があるということです。

クレーマーもいない平和なマンションで、管理会社のいうことを従順に聞いてきて、気づくと「逆リプレース」の宣告を受けることもありえるといえますね。

その時には、新しい住民もなく、住民の平均年齢はあがり、気がつけば所在や連絡先がわからない住戸が増えていたということですね。

住民が危機意識を持ち、きちんと精査していくことが大切

「マンションは管理を買え」という言葉もあるくらいで、中古マンションを購入する際には、管理組合の運営状態をシビアな目でチェックされます。

「マンション管理計画認定制度」といったいくつかの制度も発足してきていますが、その対応として、長期修繕計画を作ろうとしても、管理会社のいいなりで作っていけば、やはり管理会社の単なる売上予定表にかわりはありません。

本当に必要な修繕を適正価格で行っていくために、もっとも大切なことは、住民が危機意識を持って、マンションの修繕や保全のための方法をきちんと精査する努力を怠らないことです。

自立するためのアクション

簡単なようでとても難しいとは思いますが、まず、管理組合が取るアクションとしては、
住民間で危機意識をシェアして、管理会社に頼り切ることなく自立する意識を高めることです。

それから、良心的な管理会社であればいいですが、そうでなければ、管理会社だけに頼るのではなく、多少顧問料を払ってでも、実力のあるマンション管理士に、目利き役・監査役として入ってもらい、自分たちで意義のある長期修繕計画を作成することが大事といえます。なお、長期修繕計画はあくまで計画であり、計画に来年の工事が載ってるからといって、必ずその時期に記載された金額で実施しなくてはいけないというものではありません。そのあたりは、また別の機会にお話します。

それから、修繕費用の中で、かなり大きな比率を占めるのは給水管、排水管の保全費用です。築年数の浅いうちから管理会社のいいなりにならずに、最適な保全を適正な費用相場で行うことはとても大切です。

とはいえ、一部の理事のかたが、一生懸命、危機意識を持とうと住民のかたに訴えても、笛吹けど踊らずで、なかなか危機意識をもってもらうのは難しいです。

配管保全センターでは、そういった危機意識を共有して、よりよいマンション管理を進めるために、理事や住民に対する勉強会を開くサポートもしています。ご興味のある方は、こちらからお気軽にご連絡ください。