マンションの配管工事における設計コンサルの役割と要否

2022年1月22日
この記事のカテゴリー : 配管に関する知識

何百世帯といった大所帯のマンションでは、住民からの賛同を得られやすくするために、大規模修繕だけでなく配管工事を実施する際にも設計コンサルに委託する管理組合が多いといえます。

そのような場合、「建通新聞やマンション管理新聞等の媒体を使って、公募方式を用いて施工業者を選定します」として、公明正大さをアピールするケースがよくあります。

ただ、これは、ビジネス雑誌の特集等でよく書かれていることですが、たとえ公募方式を採っても、悪質なマンション管理会社や設計コンサルに業者選定を任せると、息のかかった業者だけが入札に参加できるように巧妙に仕組んで、必要以上のバックマージンを取られることがある、として注意が促されています。

今回の投稿記事では、配管工事を行うにあたっての設計コンサルの役割とその要否についてお話しますので、是非最後までご覧ください。

まず、配管工事を行う際の設計コンサルの役割としては、以下のような項目があげられます。

・給排水管の保全方針の検討
・施工業者に提示する仕様書作成
・公募を行うのであれば公募記事の掲載作業
・施工業者の評価・選定
・マンション管理規約の改定支援
・住民説明会、総会向けの資料作成・説明
・施工監理　　等

これら全てを設計コンサルに依頼するのか、それとも、一部だけ依頼するのか、設計コンサルには依頼しないのかを検討する必要があります。

ぱっと見ると大変で、管理組合だけでは、手に負えないようも見えますが、表①をご覧ください。

ケース①のように、施工内容が単純で、管理組合内に配管工事に関してある程度、詳しい人がいて、世帯数も少なく、合意形成をするために第三者の参画を必要としないのであれば、わざわざ工事費用の５～１０％といった高額な金額を支払うことになる設計コンサルと契約する必要があるケースは少ないと考えます。

表①

一方で、ケース②のように、施工内容が複雑で、管理組合内に詳しい人が少なく、世帯数がかなり多く、合意形成をするために第三者の参画を必要とする場合は、設計コンサルとの契約は必要になるケースもあると言えます。

ただ、良心的な管理会社や経験・スキルの豊富なマンション管理士と顧問契約している場合には、わざわざ設計コンサルと契約をせずとも、公募で施工業者を選定すれば、公明正大で適切な工事を実施できると考えます。

良心的な管理会社や経験・スキルの豊富なマンション管理士と顧問契約をしてない場合は、設計コンサルをどのように選んだらいいでしょう。設計コンサルの候補としては、

A.設計事務所（大規模修繕コンサルタント会社）、B.管理会社、C.経験・ノウハウが豊富なマンション管理士や力量のあるコンサルタントがあげられます。

費用的には、通常は、AやBよりもCのほうが割安になる場合が多いといえます。

また、ＡやＢは、会社としては配管工事の実績が多数あったとしても、担当する責任者の力量に大きく依存するので、注意が必要です。

設計コンサルと契約していても、していなくても、また、公募方式を採るかどうかにかかわらず、施工会社の選定条件を設定する際には、以下の点にご留意ください。

イラストの左側のように下請け業者が多いほど、より多くの中間マージンを支払うことになります。

例えば施工業者の選定条件として、資本金が3千万円以上必要と設定してしまうと、実働部隊の業者は、その公募に応じることができなくなることが多いといえます。

資本金が高くないと、工事後の不具合への対応能力が心配だとお考えになる方も多いですが、最近では施工業者が万が一、倒産しても、10年間保証する瑕疵保険が相当普及してきていますので、選定条件として施工業社の資本金を高額に設定する必要はないと言えます。

施工業者の条件を資本金が1千万円程度とし、10年間の瑕疵保険に加入することを条件に入れておけば、実働部隊の業者が名乗りをあげられる環境は整ってきます。

結果的に工事費を大幅に抑えることも可能になるでしょう。

マンションの配管工事では、修繕積立金の出費をできるだけ抑えて、いかに最善な工事を実施するかを主眼に、設計コンサルの要否を検討していくのが大切ですね。

ご参考までに、配管保全センターでは、設計コンサルが通常行うマンションの最適な保全方針のご提案を無料で行っております。

また、新聞への掲載や、区分所有者全員からも推薦業者を募るといった公募方式を推奨しています。

よほど大きな所帯のマンションでない限りは、設計コンサルを利用する必要はないと考えますが、設計コンサルを利用したいという管理組合さんには、経験・スキルの豊富なマンション管理士やコンサルタントもご紹介可能です。その場合のコンサル料は工事費の2～4％が目安となっています。

また、配管保全センターでは、豊富な実績を持ち、工事費用が安価な施工業者を選定候補としてご紹介しております。ご紹介した施工業者から紹介手数料をいただく形をとっていますが、その分を加味しても、施工会社から管理組合さんへの見積もり額は他社の見積もりと比較して、かなり低くなることがほとんどです。

ご紹介したマンション管理士や施工業者を採用するかどうかについては、管理組合の判断にお任せいたします。配管保全センターで、管理組合さんに対して配管保全方針のご提案を無料で行うのは、営業活動の一環として考えておりますので、お気兼ねなくご連絡ください。

ご興味のある方は、配管保全センターのホームページのメールかお電話にてご連絡ください。