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積立金不足を解消!! AI修繕ドクターで長期修繕計画を組み替える 前編
2026年3月23日
この記事のカテゴリー : 修繕積立金・専有部の取り扱い
配管の更新だけでも、大規模修繕並みの費用がかかることもあります。
そのほかにも外壁・防水の修繕、エレベーターの取替え、バリアフリー化……とやるべきことは山積みです。
さらに追い打ちをかけるように、工事費が年々大幅に値上がりしています。
人手不足や世界的な資材価格の高騰、政情不安といった要因が重なり、今後も毎年5〜10%程度の値上がりが続くと見られています。
「計画を立てた時の金額では、もう追いつかない」という状況に陥っている管理組合も少なくありません。
ただ、「修繕費が足りない」という状況の多くは、工事費の値上がりだけが原因ではありません。
長期修繕計画そのものに構造的な問題があるために、資金が不足しているケースがほとんどと言えます。
言い換えれば、計画の立て方を変えることで、現状と比較して大きく資金を捻出できる可能性があります。
AI修繕ドクターは、AIを駆使してマンションの実状に合った適切な長期修繕計画を作成し、まさに資金捻出を実現させるサービスです。
前編では、なぜ修繕費が足りなくなるのか、そして、なぜ今、資金不足を解決できる時代になったのかをお話しします。ぜひ最後までご覧ください。
なぜ配管保全センターがこのサービスを始めたのか
まず、「なぜ配管保全センターがAIによる長期修繕計画のサービスを始めたのか」について、お話しさせてください。
このチャンネルをご覧の方はご存知の通り、配管保全センターはこれまで給排水設備の保全を中心に、保険の正しい使い方、大規模修繕の注意点、管理組合の運営といったテーマを取り上げてきました。
その活動の中で、現場のリアルな声に触れ続けてきた結果、いくつかの大切な気づきがありました。
それは「配管を保全したくても、修繕計画全体が破綻していては、保全すらできないということです。
また、「配管保全の費用を捻出できない場合、その根本原因に修繕計画の非効率性がある」ということにも気づきました。
さらに、「配管工事を適切なタイミングで行うためには、長期修繕計画の中に配管保全を正しく組み込む必要がある」ということです。
場当たり的な対応ではなく、今後の長期的な修繕計画の中にきちんと配管保全を位置づけることで、漏水リスクの管理と資金計画を一体で動かすことができます。
この気づきをもとに、配管保全センターでは、AI修繕ドクターのサービスを開始しました。
配管保全センターが長期修繕計画に踏み込むのは、それが適切な配管保全の実施に不可欠だからです。
なぜ「修繕費が足りない」が起きるのか
では、なぜ「修繕費が足りない」という状況が生まれるのでしょうか。
まず、多くのマンションの長期修繕計画は、「12〜15年ごとに大規模修繕を行う」という周期を前提に作られています。
この周期は、これまでの状況では決して間違いではありませんでした。
しかし現在、建築材料は年々進化しています。高耐久の材料を正しく選定し、適切に管理すれば、18年以上に周期を延ばすことは十分に可能な時代になっています。
それにもかかわらず、多くの計画がいまだに「12〜15年周期」を前提にしたまま動いています。
次に、管理会社や設計コンサルタントは、構造上、高額な提案にならざるを得ないという側面があります。
事故が起きると責任問題になるということで、本当に必要かどうかよりも「やっておけば間違いない」という仕様で計画が積み上がっていきます。
また、大規模修繕の設計も業者選定も同じコンサル会社が行うという旧来の方式が、不透明なコスト増の温床になってきたという現実もあります。
そして、従来の長期修繕計画は、表計算ソフトを使うとはいえ、複数のシナリオを比較したり、積立金のシミュレーションを細かく調整したりするのは非常に手間がかかる作業です。
そのため、過去の計画をコピーして数字を一部書き換えただけのものが使い回されているケースも少なくありません。
十分な知識を持った人が丁寧に作成するというよりも、ひな形をベースにしたコピーアンドペーストの計画が多いのが実情です。
その結果、そのマンションの実態に合っていない水ぶくれの計画になってしまいがちでした。
逆に、「長期修繕計画を作成したら積立金が足りないことがわかった」というと住民から反対されるので、波風立てずに少なめの計画にしておいて、工事の際に「実際の工事ではこんな金額になってしまった」と言って一時金を徴収するケースも多いといえます。
いずれにしろ、長期修繕計画が実態と乖離しがちになっていました。
加えて、冒頭でもお話しした工事費の値上がりという問題があります。
人手不足や資材価格の高騰により、工事費は毎年5〜10%程度値上がりしていくと見込まれています。
数年前に立てた修繕計画の金額が、工事の時点では大幅に上回ってしまう。そうした事態が、すでに各地で起きています。
計画を一度作ったら終わりではなく、工事費の変動を常に反映し続ける仕組みが、今の時代には不可欠です。
繰り返しになりますが、これは管理組合の責任でも、管理会社だけの問題でもありません。
正しい情報と条件が揃っていなかった時代の構造的な問題です。そして今、その状況がようやく変わってきました。
今、解決できる時代になってきた
管理組合が賢くコストをコントロールするための条件が、今まさに揃ってきています。
まず、AIの登場です。
長期修繕計画の作成は、これまで手作業・コピペ頼りで、複数のシミュレーションを比較することも困難でした。
しかし今は、いつから値上げをいくらするのかといった複数の条件設定でのシミュレーションが従来とは比較にならないほど簡単かつ精緻にできるようになりました。
過去の慣習を引き継ぐのではなく、現状のデータに基づいた最適な計画を簡単に導き出すことができます。
次に、研究開発により建築材料の高耐久化が実現したことです。
正しく選定・管理すれば大規模修繕の周期を18年以上に延ばすことが現実的に可能になってきました。
根拠なき長寿命化は危険ですが、メーカーが公式に発信している試験結果や化学的根拠をもとに、AIを用いてシミュレーションに落とし込む。
そうした確かな根拠に基づく長寿命化が、今は実現できるようになりました。
また、無足場工法の発達により、ドローン＋赤外線、ロープアクセス、リペアレール工法などの技術が使えるようになってきました。
大規模修繕で一気にまとめて直すのではなく、必要な箇所を必要なタイミングでピンポイントで点検・修繕していく、効率的な維持管理が現実的な選択肢になってきています。
そして、設計コンサル会社による設計作業と業者選定作業を完全に分離し、談合を構造的に排除する仕組みも整ってきました。
管理組合が適正価格で工事を発注できる環境が、作れるようになりました。
AI修繕ドクターとは何をするサービスか
ここまでお話ししてきた問題と、今揃ってきた条件。この2つを結びつけて、管理組合の資金を捻出するためのサービスとして新たに生まれたのがAI修繕ドクターです。 シンプルに言えば、長期修繕計画の問題を3つの方向から解決します。
一つ目は、計画を変えることです。AIと高耐久材料を組み合わせて、慣習に縛られない最適な修繕計画を作り、毎年実状に合わせて更新される長期修繕計画を提案します。
二つ目は、工事のやり方を変えることです。大規模修繕で一気にまとめて修繕を行うという発想から脱却し、最新の無足場技術を活用した効率的な点検と小規模修繕という、新たな修繕技術の提案を行います。
三つ目は、業者の選び方を変えることです。計画を作る側と業者を選ぶ側を完全に分離することで、談合や過剰工事を構造的に排除し、適正価格での工事発注を実現します。
この3つが一体で機能することで、これまで無駄に払っていた修繕費を削減し、修繕積立金として使える新たな資金を捻出します。
それぞれの具体的な内容とAI修繕ドクターのサポート費用については、後編で詳しくご説明します。
クロージング
いかがでしたでしょうか。 「修繕費が足りない」という問題の本質は、長期修繕計画そのものの構造的な問題にあります。 そして今、AIの登場・高耐久材料の進化・無足場工法の発達・公正な業者選定の仕組みという条件が揃い、その問題を解決できる時代になってきました。
後編では、AI修繕ドクターでは具体的に何ができるのか、サポート費用も含めて詳しくご説明します。
また、今すぐご相談されたい方は、概要欄の配管保全センターのお問い合わせ先からお気軽にご連絡ください。
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