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内見5分でチェック可能！後悔する前に知っておきたい配管トラブル物件の見抜き方
2025年9月16日
この記事のカテゴリー : 配管に関する知識
＜専有部配管のチェックポイント＞
■給水管・給湯管の材質と更新状況を確認する
まず、購入を検討されている住戸の給水管と給湯管が、どの程度更新されているかの確認方法です。 水道メーターやガスメーターなどが入っているパイプシャフトを開けて、配管の材質をチェックします。 具体的には、水道メーターから先の給水管が銀色の保温材に巻かれていずに青色の樹脂管になっている場合、また給湯器から先の給湯管がピンク色の樹脂管になっている場合は、室内の配管は蛇口まできちんと樹脂管に更新されている可能性が高いです。 樹脂管は、金属管に比べて錆びにくく、耐久性が高いため、更新されていれば今後の漏水リスクは大幅に低減されます。 逆に、給水管が銀色の保温材に巻かれたライニング鋼管で、給湯管が画像のように白っぽいチューブで被膜された銅管などの金属管の場合は、将来的に取替えが必要になる可能性が高いと考えてください。 これらの金属管は、経年劣化により錆の発生や腐食が進み、漏水の原因となることがあります。
■配管取替えスペースの有無を確認する
もし、購入後すぐにフルリノベーションで専有部内の配管を全て取り替える予定がなく、当面は、既存の配管を使うことを想定している場合は、将来の取替えに備えて、以下のチェックを行ってください。 まずは、新規に給水管や給湯管を配管するためのスペースが、床や天井に確保されているかを確認してください。 必ずそうとは言い切れませんが、床について見分ける方法としては、叩くと硬く詰まった音がすれば直床、空洞音であれば二重床。 窓サッシのレールが床より高ければ直床、ほぼ同じ高さなら二重床。玄関土間と廊下がほぼフラットなら直床、廊下のほうが一段上がっていれば二重床の可能性が高いです。 また天井についても必ずそうとは言い切れませんが、叩くと硬く詰まった音がすれば直天井、空洞音なら二重天井。ダウンライトや点検口がなければ直天井、あれば二重天井の可能性が高いです。 二重床や二重天井の場合は、新しい配管を通しやすく工事費は直床や直天井よりは安価になる可能性が高いです。
■浴室まわりの配管の状態を確認する
それから、浴室まわりの配管についてです。中古マンション購入にあたって浴室を全面リフォームするのであれば、あまり関係ありません。 当面はそのまま使うことを考える場合は、いくつかチェックしておいたほうがいいポイントがあります。 住み始めてから、配管を取替えなくてはならなくなり、そのためには、どうしてもユニットバスや在来工法の浴室を解体しなければならないとなると、工事費用が大幅に増加してしまいます。 数十万円から数百万円単位で費用がかかる可能性があり、大きな経済的負担となります。 まず、ユニットバスの場合は、蛇口の近くに点検口があれば、それをはずして配管を取替えられます。 点検口がない場合は多少工事費用が高くなりますが、浴室キャビネットを外したり、ユニットバスの裏側が別の部屋の押入れなどであれば、押入れの壁を壊して配管を取替えられる可能性があります。 また、ユニットバスのパネルを一部開口して、取替え後に新たにパネルを貼り直すといったことも可能です。 ユニットバスではなく、タイル等の在来工法の浴室の場合は、壁を壊すと防水しなおす必要が生じ、かなり高くつく場合が多いです。
■配管のコンクリート埋設状況を確認する
パイプシャフト（水道メーターやガスメーターなどが入っているスペース）に排水管の立管があれば、その立管と専有部の横引き管との接続部が、コンクリートに埋まっておらず、見えているかどうかを確認してください。 接続部が見えない場合は、コンクリートに埋まっており、その部分の取替えを行う場合は、コンクリートを斫る（はつる＝壊す）作業が必要となり、工事が大掛かりになって、費用が跳ね上がります。 この斫り作業には、騒音や粉じんも発生し、居住者への影響も大きくなります。 右側の画像のように、接続部が完全に埋まっていて見えない場合は、立管から先の横引き管も埋設されている可能性が高いといえます。 この横引き管の材質が樹脂管ではなく、鋳鉄管や白ガス管の場合は、将来的に交換する必要が生じた時には、かなり工事費用がかかることが予想されます。
■排水管の配置：スラブ上かスラブ下かを確認する
パイプシャフト内で専有部の排水管の横引き管が見えない場合は、パイプシャフトの天井部で繋がっている部分が見える可能性があります。 パイプシャフト内で上を見上げて天井部もチェックしてみてください。 天井部に接続部が見える場合は、上の階の排水管の横引き管がスラブの下にあり、これを「スラブ下配管」と呼びます。 ここでいう「スラブ」とは、マンションの各階の床を形成しているコンクリートの板のことです。 「スラブの上」にある配管は、基本的には専有部分の床下にあり、個人でリフォームする際に、区分所有者が独自に配管の更新ができます。 一方、「スラブの下」にある配管は、下階の天井裏を通っていることになります。 浴室の天井にある点検口を開けて排水管が見える場合も、スラブ下配管となります。 スラブ下配管は、通常、共用部扱いとなります。 つまり、その配管の更新は管理組合が行うことになります。 しかし、スラブ下配管の取替えには高額な費用がかかり、修繕積立金の不足から、配管の取替えができずに困っている管理組合が非常に多いのが現状です。 この工事では、下階の住戸の天井を開口する必要があり、調整が難航するケースも少なくありません。
■リノベーション済み物件であっても工事報告書で、配管の更新状況を確認する
「リノベーション済み」と謳われている物件を購入される場合も、注意が必要です。 見た目は新しく綺麗でも、見えない部分の配管は手つかずというケースは少なくありません。 そのため、必ず工事報告書で、配管の更新状況を画像付きで詳細に確認することをお勧めします。 どのような材質の配管が、どこまで、どのように更新されたのかを明確にすることが重要です。＜共用部配管のチェックポイント＞
■地盤沈下の兆候・セントラル給湯システムか否か・立管の本数を確認する
共用部の配管について、将来的にメンテナンス費用が高額になるかどうかをチェックするポイントがありますので、いくつかお話します。 共用部の配管は、管理組合が管理するので1室を購入する区分所有者には関係ないのではと思われるかもしれませんが、そうとも言い切れません。 共用部の配管の維持コストが高額になれば、結局は区分所有者の負担が増大します。 ここでは、特に大きな費用がかかりそうな箇所を例としてお話しておきます。 一つ目は、マンションの敷地内で地盤沈下のサインがないかを確認してください。 例えば、敷地内のコンクリートや舗装用ブロックのインターロッキングに不自然な段差や亀裂がないかなどが目安になります。 また、花壇があれば、ブロックと壁にすき間が出来ていないかを確認します。 地盤沈下があると、屋外の給排水管が地面の動きによって破断することがあります。 修復には大規模な土木工事が必要となり、想定外の費用がかかることがあります。 二つ目は、セントラル給湯システムでお湯を沸かして、各住戸に給湯している場合は、メンテナンス費用が高額になる傾向があります。 これは、仲介業者に確認すれば、簡単にわかるかと思います。 三つめは、排水管の立管が部屋の中に何本あるかです。 本数によって立管の取替え費用が変わります。 これについては、「排水管の立管の本数 竣工図で確かめるには」の投稿記事を参考にしてみてください。
ということで、後編では専有部配管のチェックポイントとして、給水管・給湯管の材質と更新状況、配管取替えスペースの有無、浴室まわりの配管の状態、配管のコンクリート埋設状況、排水管の配置：スラブ上かスラブ下かを確認することについて、さらに、共用部配管のチェックポイントについてお話しました。
また、前編では、配管の状態や管理組合の運営状態を知るために「竣工図面」「長期修繕計画」「議事録」の3つのチェックすべき書類についてお伝えしました。
まだご覧になっていらっしゃらない方はぜひ前編もご覧ください。
前後編にわたって「築25年以上のマンション購入前に確認すべき配管の状態」についてお話ししましたが、いかがでしたでしょうか。
マンションを購入される前の「少しの手間」が、その後数十年間の安心につながることを、ご理解いただけたでしょうか。
もし、今回お話しした内容で分からないことがありましたら、ぜひ専門家にご相談されることをお勧めします。
私たち配管保全センターは、分譲マンションの管理組合理事会様や賃貸マンションのオーナー様とのお取引をさせていただいており、個別の区分所有者様や中古物件の購入をご検討されている個人の方のサポートは対応範囲外とさせていただいております。あらかじめご理解ください。
管理組合の皆様に対しては、配管の材質や、あと何年住み続けるか、修繕積立金の状況などを総合的に判断し、最適な配管の保全方針を無料でアドバイスしています。
ご興味のある方は、配管保全センターにお気軽にお問い合わせください。
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