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賃貸物件購入の2年後に漏水事故が発生した事例

修繕コスト削減額は世帯当たり約70万円 築33年目にエルセ設置

設置前の状況

1棟15世帯の賃貸物件を購入して2年後の瑕疵(かし)期間が切れたあとで、経年劣化による漏水事故が発生。
保険適用されず賠償費用を含めて100万円近くの出費となりました。
残りの14世帯の配管を取替えるとすると1千万円以上になる見積額が提示されました。

 

設置にあたっての判断

取替工事の費用が1千万円以上となることに加え、取替工事の期間中、入居者に不便を強いることになり、その間の家賃収入の影響等を考慮すると取替工事の実施は、かなり困難であるという判断となりました。
ライニング工事も給水管、排水管の両方行うとすると、エルセ設置と比較して約3倍の値段となります。また10年後にはライニング工事の保証期間が切れるため、保証期間後はあらためて別の保全工事を行う必要があります。今後25年以上、この物件を保持するには、今回のライニング工事費用に追加して再度、なんらかの保全工事を行う必要があることがわかりました。
エルセの場合は、
・工事が1日で受水槽の手前に設置するだけで、専有部の作業は一切ない
・エルセの本体費用と設置費用が他工法と比較して格段に安価な200万円以下
・老朽化による漏水事故の配管取替、階下への賠償費用もエルセ保険でカバー可能
ということを知り、エルセ設置とエルセ保険に加入することとしました。

 

設置後の状況

設置費用は月2万円弱の9年ローンとしたので、初期費用の負担はなく、資金繰りが楽な保全対策を実現できました。
設置して7か月後に、台所下の排水管から漏水が起き、約40万円の調査費用と改修費用をエルセ保険にてカバーできました。
取替工事を行った場合と比較して、約1千万円(世帯当たり約70万円)のコスト削減ができ、NOI利回りにもそれほど影響することなく収益が上がっています。
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